[펌] 분양전환 총론

[분양전환] 공공건설임대아파트의 공정한 분양전환

글쓴이 : 운영자 (125.♡.240.61)     날짜 : 07-01-19 19:52     조회 : 2962

공공건설임대아파트의 공정한 분양전환[분양전환 포럼].hwp (43.5K), Down : 57, 2007-01-19 19:59:29

행정정보 공개 요청.hwp (16.5K), Down : 46, 2007-01-19 19:59:29

공공건설임대아파트의 공정한 분양전환 전국임대아파트연대회의 기획실장 김영관 (011-358-0021) 5년공공임대아파트의 분양전환 시점을 앞두고 있다면, 우선분양권을 가진 임차인으로서 한번쯤은 난감한 상황에 빠질 수밖에 없다. 그런 상황은 복잡하게 얽혀진 분양전환 관련 법령과 제도를 접하면서 시작된다. 설령 시간을 가지고 살펴서 분양전환 관련 법령과 제도를 이해했다 하더라도 택지비 및 건축비가 제대로 산정되었는지 검증 할 수 없어 또 막힌다. 그런 이유로 지금까지 5년공공임대아파트의 분양전환은 임대인이 안내하는 절차에 따라 공정성 여부를 가늠해보지 못하고 부풀려있는 주변시세보다 저렴하다는 조건 하나로 분양전환에 임해온 것이 관행처럼 되어있다. 현재 전국의 주택보급률은 106%를 넘어 지역별로는 과잉공급으로 인한 부작용이 발생하기도 한다. 이런 시점에서 5년공공임대아파트의 분양전환을 앞둔 임차인의 입장에선 공정한 분양전환을 요구하며 신중하게 접근해야 할 것이다. 전반적으로 5년공공임대아파트는 일반분양아파트에 비해 값싼 자재를 사용하여 건설되고 공급된다. 임대사업자등은 실제 건축에 쓰인 원가는 공개하지 않고 어떻게 건축되었든 당해 표준건축비 100%를 건축비로 주장하고 이를 근거로 실재 투여되지도 않은 자기자금을 추산해 분양가를 부풀리고 있다. 택지비의 경우도 택지개발업무처리지침(별첨)에는 공공택지에 임대아파트를 건축 시 조성원가 이하로 공급하게 되어있는데 이 부분도 원가공개가 되지 않고 있어 실상 그렇게 공급되고 있는지 알 길은 없다. 그저 막연히 공공택지의 경우 상업시설용지나 단독필지의 매각가격을 취합해서 입주자모집공고에 기재 된 택지비를 근거로 비교하여 추산 할 수밖에 없고 결과적으로 택지비도 지역별로 편차는 있을 수 있지만 부풀려 있는 현실을 확인 할 수있다. 무주택 서민에게 공급되어질 목적으로 지어진 공공임대아파트의 분양전환 가격은 공정해야 하는데 현실은 그렇지 못 하다. 이런 면을 전반적으로 고려하여 전국임대아파트연합회는 5년공공임대아파트의 분양전환 포럼을 진행하고 있고 공정한분양전환을 통한 주거안정의 목적을 이루고자 한다. 어떤이는 주변시세에 비해 저렴한 가격인데 왜 분양전환을 받지 않느냐고 의아해 한다. 그런 질문은 공적기금인 국민주택기금이 투여되고 많은 원주민의 생활터전을 강제 수용하여 조성된 공공택지를 공급하며 건설된 공공주택의 사회적 역할을 배제하고 오로지 투기적 발상과 주택가격의 비상식적 가격 오름이 만들어낸 질문이라 생각하며 전국임대아파트연합회의 공정한분양전환 사업을 더욱 확대 강화하여 반드시 쟁취해야 하는 책임감을 느낀다. 전국임대아파트연합회의 분양전환 설명회는 이미 분양전환학교와, 분양전환 포럼이라는 명칭으로 두번에 거쳐 진행한바 있다. 처음 시작은 분양에 관한 임대주택법의 해석에 의존해 공정한분양전환으로 찾아가는 길을 안내하는 수준에서 만족했는데 이제는 부산의 용호주공아파트와 덕정주공등의 사례를 검토하며 분양전환을 앞둔 임대아파트입주민들이 실전에 적용 할 모범적인 절차를 안내 할 수 있게 되었다. ⧉공정한 분양전환을 위한 대응방법 모색 1, 공정한분양전환을 찾아가는 임차인의 법률적 지위 건설임대주택의 우선분양절차 및 방법 그리고 그 가격의 산정에 관해서는 임대주택법 제15조의 규정에서 정의하고 있다. 법 제15조의 규정을 위반한 자에게는 법 제22조 벌칙규정에 의거 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처하게 되어있는 만큼 강행규정이라 보아야 함에도 불구하고 지금까지의 법원 판례는 강행규정으로 판단하지 않고 있다. 그렇지만 최근 덕정주공의 소송에서 법원은 우선분양권에 관해서는 분명하게 임차인의 권리로 인정하고 있고 임차인의 공정한분양전환을 찾아가는 법률적 근거는 바로 이 법 제15조의 규정에 의한 우선분양권리라 해야 할 것이다. 우선분양권을 가진 임차인으로 분양전환 가격이 적법하게 산정되었는지 분양전환 목적물인 아파트가 미시공, 오시공, 부실시공 된 하자는 없는지를 확인할 법률상 권원을 가지고 있고 이에 의거하여 공정한분양전환의 길을 찾아가야하는 것이다. 공정한분양전환을 찾아가는 과정에 필요한 대응방법으로 원가공개소송, 주민홍보작업, 분양중지가처분신청, 분쟁조정위원회에 조정신청, 하자정밀진단, 감정평가대응 순으로 설명 2, 원가공개 요구 위에서 개략적으로 살펴 본바와 같이 건설원가 공개 없이 공정한 분양전환을 기대 할 수 없다. 임대의무기간이 5년인 임대아파트의 원가공개는 임대주택법시행규칙 제3조3에 의한 별표1의 분양전환가격 산정규정에 의해 강제되고 있다. 다만 임대주택법의 벌칙이 미미함 때문에 임대사업자들이 관행적으로 원가공개 없이 일방적으로 산정한 불공정하고 불법적인 분양전환가격이 만들어지고 불공정한 분양전환이 관행처럼 계속되고 있을 뿐이다. 임대아파트의 건설원가는 분양전환 가격의 산정시에도 작용하지만 임대료와 임대보증금의 산정시에도 직접 작용 한다. 따라서 모든 건설임대주택(5년공공임대아파트, 10년공공임대아파트, 30년국민임대아파트, 영구임대아파트등)의 건설원가는 투명하게 공개 되어야 한다. 그래야만 분양전환가격과 임대료 임대보증금의 투명성이 확보 될 것이고 공적자금인 국민주택기금이 투여되고 공공택지가 투여되어 공급되는 건설임대주택의 본연의 목적인 주택가격의 안정과 국민의 주거비부담을 줄여주는 역할을 회복 할 수 있을 것이다. 임대주택법에 의해 임대아파트의 건설원가 공개가 강제되고 있음에도 임대사업자들은 건설원가를 공개하지 않고 있다. 따라서 정보공개법에 의거하여 건설원가의 공개를 요구하는 행정소송을 제기하여 판결에 의한 건설원가 공개를 강제해야 한다. 행정소송을 제기하기 위하여 먼저 첨부된 공문과 같이 임대사업자에게 정보공개를 요구하는 공문을 발송하고 정보공개법의 규정에 의거하여 행정소송을 제기하여야 한다. 원가 공개를 요구하는 행정소송은 가장 먼저 서둘러야 할 작업이다. 분양전환 시기가 여유있다고 미루면 안 된다. 임대아파트의 임대료와 임대보증금에도 작용을 하고 있는 만큼 모든 임대아파트가 제기해야 할 소송이며 공정한 분양전환을 성공적으로 쟁취하기 위한 필수적인 절차이기도 하다. 최우선적으로 이 소송을 반드시 하기를 권 한다. 정보공개법에 의한 행정소송은 대한민국 국민이면 누구나 제기 할 수 있다. 행정정보공개소송을 통한 강제적 원가공개는 건축비와 택지비를 알아내고 그것을 임대사업자등이 일방적으로 주장한 입주자모집공고 당시 건축비와 택지비를 비교하여 부풀려진 가격을 알아내는데 목적이 있다. 임대사업자등은 입주자모집공고 시 당해 표준건축비의 100%를 건축비라고 주장하고 있는데 표준건축비는 건축비상한가격(임대주택법시행규칙 별표1의 2절 ‘라’목 ①의 ‘가’)일뿐이기에 인정 할 수 없고 실제 건축비는 행정정보공개를 통해 알아내야 한다. 원가공개를 통해 부풀려진 건설원가를 바로잡고 공정하게 산정된 분양가를 기초로 분양전환을 진행해야 한다. 임대아파트의 경우 원가공개는 부풀려진 임대료와 임대보증금을 바로잡는 측면에서도 고려되어야 한다. 부풀려진 건설원가를 기초로 산정된 임대료와 임대보증금도 현행제도상 부당한 면이 있다. 이 부분은 추후에 다시 살펴서 보충하기로 한다. 공정하고 깨끗한 사회를 만들어가는 작업이기도 하기에 임대아파트의 원가공개 요구는 정당하며 꼭 필요한 절차이다. 행정정보공개에 관한 양식은 (별첨) 참조 3, 주민홍보작업 공정한분양전환을 성공적으로 하기위하여 가장 우선적으로 하여야 할 것과 가장 중요하다고 여겨야 할 것을 말하라고 한다면 우선적으로 주민홍보작업이라 할 것이다. 주민이 참여하지 않는 공정한분양전환은 있을 수도 없고 생각할 수도 없다. 건설임대주택의 분양전환은 우선분양권자인 구분세대와 임대사업자의 분양계약에 의해 이뤄진다. 따라서 구분세대인 주민이 자발적으로 참여 할 수 있도록 최대한의 홍보작업이 충분하게 되어야 한다. 주민홍보는 주민총회, 반상회, 소식지, 리플렛, 전단지, 공고문, 현수막, 벽보, 지역신문 광고 등 동원 할 수 있는 모든 수단을 동원하고 홍보비용의 최대 지출을 통해 최대한의 홍보가 이뤄져야 한다. 그렇게 하였어도 시간이 지나면 홍보의 부족을 절감하게 되는 만큼 공정한분양전환의 홍보에 아낌이 없어야 한다. 주민의 참여도는 홍보의 정도와 직접비례 한다. 최대한의 주민참여를 통해 부도덕한 임대사업자와 대항하여 공정한분양전환을 찾아가는 시작을 만들어야 할 것이다. 참고로 설명회자료 후단부에 먼저 진행된 단지들의 주민홍보 자료를 담고 단지별 설명회의 요청이 있을시 전국임대아파트연대회의는 언제라도 설명회에 지원할 것임을 밝힌다. 참고로 전국임대아파트연연대회의 분양대책위원회에 참여하는 단지를 소개 한다. (부산 용호주공, 양주 덕정주공1단지, 2단지, 3단지, 광명 도덕파크, 인천 화도진주공, 만석주공, 동두천 송내4단지, 5단지, 마산 신포주공, 남양주 청학6단지, 대전 드리움, 안산 그린빌18단지 등) 4, 분양중지가처분신청 공공건설임대주택의 임대의무기간이 만료되면 임대사업자는 우선분양권이 있는 임차인에게 임대주택을 분양전환 하여야 한다. 이때 분양전환 절차 및 방법과 분양전환가격의 산정은 임대주택법제15조의 규정에 의한 시행령과 시행규칙 그리고 [별표1]등에서 규정하는바에 따라야 한다. 분양전환 가격은 임대주택법에 의해 건설원가+감정평가금액/2 이며 (건설원가=최초입주자모집당시의 주택가격+자기자금이자-감가상각비이며, 최초입주자모집당시의 주택가격=건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다.) 이를 위반 할 때에는 (임대주택법 제22조 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 5호 제15조의 규정을 위반하여 임대주택을 분양한 자)에 해당하여 처벌을 받게 된다.  임대사업자등은 임대주택법의 벌칙규정이 미미해서인지 연유는 알  수 없으나 건축비와 택지비에 대한 정보는 감춰두고 임대사업자에 의해 일방적으로 만들어진 공정성이 결여된 건설원가를 주장하여 일방적으로 분양가격을 결정하고 공정성이 결여된 분양가격에 관행적으로 분양전환을 강행하고 있다. 건축비와 택지비에 대한 정보인 건설원가에 대해서 시민단체의 주장은 한결 같다. 택지비의 경우 지역별로 차등은 있지만 대체로 2~3배정도 부풀렸다는 주장들이다.  덕정지구의 자체조사 결과 시민단체들의 주장처럼 그렇게 부풀려 있음을 확인 할 수 있었다. 우선분양권리를 갖고 있는 당사자로서 분양전환가격 산정이 적법한지 여부를 확인 할 수 있는 자료인 건축비와 택지비의정보공개가 있을 때까지 분양을 중지시켜달라고 법원에 분양중지가처분을 구하는 소를 제기 할 수 있다. (이미 부산의 용호주공과 양주 덕정주공 1단지, 2단지, 3단지, 군산 미룡주공 등이 제기한 소송에서 모두 분양을 중지하라는 판결을 받은바 있다.) 분양중지가처분신청은 법에 보장된 공정한분양전환을 찾아가는 시작이다. 분양중지가처분신청을 통한 분양중지결정은 주택공사의 탄압수단인 불법거주배상금으로부터 임주민을 보호하는 역할을 한다. 분양중지의 귀책사유가 건설원가를 공개하지 않은 주택공사에게 있음을 판결문을 통해 확보하고 이것은 공정한분양전환이 성공하는 그날까지 입주민의 불안을 제거하는 역할을 한다. 따라서 분양중지소송에 전체주민이 참여할 수 있도록 효과적인 수단을 통한 홍보작업이 충분하게 이뤄져야 한다. 우선분양권리를 갖고 있는 입주민이 충분한 홍보작업에도 불구하고 소송에 참여치 못하는 경우가 있다. 임대사업자는 소송에 참여하지 못한 세대에 대해 불법거주배상금을 부과하고 있으나 이는 정당하지 못하다. 소송에 참여하지 못한 세대에 불법거주배상금을 부과한다면 불법거주배상금을 제외한 임대료만 법원공탁계에 변제공탁을 하면 된다. 분양중지가처분신청은 공정한분양전환을 성공하기 위하여 또한 입주민의 불안요소를 제거하기 위하여 반드시 제기해야 한다. 분양중지가처분결정에도 임대사업자의 부당한 탄압이 계속되는 경우 분양중지결정에 의거하여 간접강제도 고려해야 한다. 간접강제는 임대사업자의 부당행위가 있을 때 그에 따른 벌과금을 부과 할 수 있게 하는 일종의 판결이다. 5, 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁조정 신청 임대사업자등은 공정하지 않게 산출된 분양가를 근거로 불법적인 분양전환을 강행하고 있다. 이때 입주민이 현행법상 대응 할 수 있는 또 다른 방법으로 지방자치단체에 분쟁조정을 구하는 것이 있다. (임대주택법 제 18조의2(임대주택분쟁조정위원회) ①임대사업자와 임차인대표회의 간에 제17조의2 제2항 각호 및 대통령이 정하는 건설임대주택을 분양전환 하는 경우 그 가격에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 시·군 또는 자치구에 임대주택분쟁조정위원회(이하“조정위원회”라 한다.)를 둔다. 임대주택법 제 18조의3(분쟁의 조정신청) 임대사업자와 임차인대표회의는 다음 각호의 1에 해당하는 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 1. 제17조의2제2항 각호의 사항 2. 대통령령이 정한는 건설임대주택의 분양전환가격) 임대사업자의 공정하지 못한 분양가를 근거로 진행하는 불법적인분양전환을 막아내고 원가공개와 하자보수를 통한 공정한분양전환을 이룰 때까지 지방자치단체에 임대주택분쟁조정위원회의 조정을 구해야 한다. 임대주택법 제18조의2 규정에 의해 지방자치단체는 임대주택분쟁조정위원회를 두도록 되어 있고, 제18조의3에 의해 임대사업자와 임차인대표회의는 분쟁조정위원회의 조정을 구할 수 있다. 조정의 결과를 강제할 수 없는 한계가 있지만 분쟁조정위원회의 조정기간 동안 임차인의 지위를 보장받을 수 있다는 점을 간과하면 안 된다.  임대사업자는 분쟁조정위원회에 참여하지 않으려 하고, 지방자치단체 또한 귀찮아하며 분쟁조정을 피하려 한다. 그러나 조정기간 동안 임차인의 지위를 확보하다는 의미만으로도 조정을 구하는 이유가 충분하다 할 것이다. 지자체의 적극적인 조정의사가 있다면 조정결과는 부도덕한 임대사업자의 불법적인 행위를 언론을 활용하여 알려내고 부도덕한 임대사업자를 압박하는 수단으로 충분하게 활용 할 수 있을 것이다. 분쟁조정위원회의 조정을 구하기 위해 단지별로 임차인대표회의를 꼭 구성해야 한다. 분양전환 가격과 하자에 대해 반드시 조정을 구하고 이를 통해 임차인의 지위를 확보함은 물론이고 임대사업자의 부당함을 드러내는 수단으로 활용하길 바란다. 임대아파트는 저급한 자재를 사용하여 날림으로 건축된 곳이 대부분이다. 건축비 상한가격인 표준건축비를 건축비라고 주장하는 임대사업자들에게는 실제 투여된 건축비가 적으면 적을수록 이윤을 많이 남기는 결과를 주기 때문에 임대아파트의 부실시공, 미시공, 오시공은 필연적일 수밖에 없다. 이런 하자에 대해 전문가에게 의견을 구하고 전문가의 법률상 대항력 있는 의견을 근거로 분쟁조정시 자료로 활용하는 것이 바람직하다고 생각한다. 분쟁조정을 구하는 것은 조정기간 동안 임차인의 지위를 확보한다는 의미에서 공정한분양전환을 찾아가는 좋은 수단이 된다. 또한 분양전환가격과 임대아파에서 발생된 하자에 대한 조정결과는 부도덕한 임대사업자를 압박하는 작용을 한다. 공적기금이 투여되고 공공택지가 투여된 국민주택으로 서민의 주거안정과 주택가격의 안정에 기여해야할 공공건설임대주택의 건축비와 택지비를 감춰, 오히려 서민의 호주머니를 터는 꼴을 만들어낸 당국과 임대사업자의 불법적인 관행을 끝내야 한다.   6, 하자정밀안전진단 하자정밀안전진단은 전문가의 지식을 필요로 한다. 분양전환 완료 후 부실시공에 대한 적절치 못한 대응으로 인해 입주민이 혹 경제적 부담을 안을 수도 있기에 분양전환 전에 꼭 전문가의 도움을 받을 필요가 있다고 생각 한다. 이에 소요되는 비용은 입주민이 부담해야 한다. 부실시공으로 인한 입주민의 피해를 방지하기 위해서 꼭 해볼 필요가 있다. 또한 전문가의 하자진단 결과는 분쟁조정을 구할 때 제출되는 자료로 활용하고 나아가 원천적으로 보수할 수없는 하자에 대한 손해배상을 요구하는 근거로도 필요한 것이다. 입주민의 총의를 모아서 전문가의 도움을 받기를 권 한다.   7, 감정평가 감정평가 시장 자체를 임대사업자등이 좌지우지 한다 해도 과언은 아니다. 이런 면을 고려한다면 감정평가도 공정성을 기대하기 어렵다고 보아야 한다. 감정평가 시장을 장악하고 있는 임대사업자의 눈치를 살펴야 하는 감정평가기관에게 공정성을 기대 하는 게 어려운 실정인 만큼 분양가 인하를 위해 감정평가에 대한 대응도 신중히 검토하여 접근해야 한다. 감정평가는 시세를 반영하는 역할을 한다. 이때 과도하게 왜곡된 거품이 잔뜩 낀 시세의 반영은 분양전환 당사자인 입주민의 부담을 가중 시킨다. 요즘 지어지는 주변의 신축아파트는 5년전에 부실하게 지어진 아파트와 완전히 질적 차원을 달리 한다. 건축법의 강화로 층간소음에 대한 시공상의 차별과 사용자재의 차별로 인한 질적 차별이 감정평가에 반영될 수 있도록 감정평가사를 압박해야 한다. 단순한 평형별 거래사례비교만으로 감정평가를 반영하는 것은 옳지 않다. 임대인의 막강한 시장지배력은 감정평가를 좌지우지한다 해도 과함이 없을 것이다. 따라서 감정평가사들은 임대인의 가격주문에 영향을 받는다. 그렇다면 분양전환 당사자인 임차인으로서 입주민의 힘을 모아 감정평가에 공동 대응하여 시세반영을 최소화 할 것을 당당하게 요구하며 입주민의 단결된 모습을 과시 해야 할 것이다. 주거약자인 임차인에게 분양전환과 관련된 제도와 조건이 너무도 열악하다. 이를 극복하고 공정한분양전환을 성공적으로 쟁취하기 위해 입주민의 힘을 모아 공동으로 대응해야 할 것이다. 입주민의 단결된 모습은 왜곡된 시세의 반영을 조금이라도 막아내는 역할을 할 수 있을 것이다. 감정평가에 소요되는 비용을 임대인이 부담하도록 한 임대주택법의 의도는 명확하다. 즉 임대사업자의 영향력을 감정평가에 직접 미치도록 규정한 것이다. 임차인이 직접 비용을 부담한다면 감정평가는 달라질 것이다.  감정평가의 방법이나 감정평가사의 선정에 관해서는 별표1에 상세하게 규정되어 있다.  8, 임대인의 예상되는 탄압과 대응방법 불법거주배상금 부과- 임차인대표회의 구성 방해- 마을기금 조성 방해- 주민 간 대결구도 조성- 분쟁조정 참여거부- 건설원가의 조작- 예상되는 임대사업자의 탄압을 열거 한다. 이런 탄압을 무력화 시키고 공정한분양전환의 성공을 만들어 가기위해 함께 전국적 연대의 힘을 결집해야 할 것이다. ⧉ 전국적 연대를 통한 공동대응 5년공공임대아파트의 원가공개를 통한 공정한 분양전환은 서민의 주거안정을 위해 일정정도 기여하게 될 것입니다. 공정한 분양전환을 요구하는 투쟁이기에 전국적 연대의 틀을 잡고 공동으로 대응하여 기필코 승리해야 합니다. 분양대책위원회를 활성화 하여 분양전환을 맞고 있는 당사자들의 문제를 공동으로 대처할 조직을 시급히 건설해야 합니다. 전국임대아파트연대회의 분양대책위원회를 조속히 강화 할 필요가 있습니다. 해당 단지들의 연대를 기대합니다. 전국임대아파트연합회는 5년공공임대아파트의 공정하고 성공적인 분양전환을 위하여 지속적으로 지원 할 것입니다. 서민의 주거안정을 위하여 해당 회원단지의 힘찬 참여와 연대를 기대합니다. 참여의 첫 번째는 플랭카드 걸기이고 이를 통해 우리들의 힘찬 연대를 확인 할 수 있을 것입니다. 전국임대련의 분양전환 포럼은 오늘처럼 어느 지역에서든 필요로 한다면 기획하려 합니다. 여러분의 많은 관심과 참여를 부탁드립니다. 전국임대련에선 민간건설임대아파트의 경우 사안별로 상담을 통해 최선의 길을 모색하고자 합니다. 여러분의 참여와 건승을 기원합니다.   게시판상단의 첨부파일 설명 1, 공정한분양전환 원문(hwp한글) 2, 행정정보 공개청구(원가공개) 양식