시설물 유지관리 요령

 

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시설물 유지관리 요령

승강기 유지관리

◐ 유지관리란?

승강기가 주어진 수명동안 안전하고 정상적으로 사용할 수 있도록 하는 일상관리, 정기점검, 예방정비, 수리 등의 모든 행위를 말한다

◐ 보수방법

- 관리주체가 자체실시(교육수료 후 일상점검 시행 할 수 있음)

- 전문업체의 주기적인 점검(보수계약 체결 필요)

◐ 보수업체 관리 요령

- 보수계약시 보장내용 구체적으로 열거(고장율, 비운행시간, 성능수준 등)

- 업체선정시 고려 사항

; 전문기술 인력 보유 여부, 긴급조치 능력 정도, 보수부품의 공급체계 유 무, 계약 위반시 처리방법(보증)

◐ 일상점검 및 관리

- 고장내용 평상시 자체점검 기록 유지, 성능 확인

- 승강기 청소시 도어문턱 부근 물청소 금지, 조명상태, 내부 손상여부 확인

- 승강기 관련 자료 보관 철저(품질보증서, 사용설명서, 보수계약서, 도면)

- 기계실 침수 방지 外

◐ 비상관리 체계

- 비상연락망 유무 및 가동 여부 확인 : 지체시 보상여부

- 비상열쇠 관리 방법확인(수동조작반 열쇠, 승강장 도어 열쇠, 기계실 열쇠, 비상용승강기의 소방운전 열쇠 1,2차)

- 비상벨 실제 시험점검 : 경비실에서 받음(출동시간 5-20분 사이)

◐ 기 타

- 승강기 자체 점검과 별도로 검사기관에서 정기점검 년 1회 받아야함

- 자체점검은 “승강기제조 및 관리에 관한 법률”에 의해 실시하는 점검으로 승강기 관리주체는 월1회 이상 점검실시하고 검사기록 작성하여 2년간 보존

- 자체 점검자는 한국승강기안전관리원에서 실시하는 자체점검자 교육(최초 수료 후 매3년마다 보수교육 수료해야 자격 연장됨)을 받은자가 ‘승강기검사 및 관리에 관한 운용요령’에 적합하게 실시한다.(자체검사장비 보유 규정 없음)

- 승강기 품질 보증기간 3년(위 법 제10조);

3~6개월간 램츠등 소모성 자재 무상교체, 와이어로프나 모터등은 무상정비(3년) : 부품과 재재대금을 3년간 시공회사나 사업주체가 부담해야함

- 승강기 수선 주기 : 15년 (장기수선계획관련 주택법령에 명시됨)

- 고정 도르래는 주도르래와 달리 반영구적 사용(베어링만 교체) 단, 도르래 홈 마모는 미끄러짐이 발생할 수 있는 점에 유의 할 것

- 닫힘 버튼 절전 효과 거의 없음

; 승강기 소비전력 건물 전체 소비량에 1.5%(일반건물시)이며 아파트의 절 전효과는 그중 1.4% 수준으로 효과 미미함

- 승강기 피트 바닥 하부는 창고로 사용가능 단, 창고 출입구는 균형추 반대쪽에 설치할 것

<참고>

101동 4라인 PC회로기판 교체(약 140만원소요)

101동 2-3라인 8층과 12층 상이 1년전 층간소음 발생 - 검사후 이상없음 판정받음

- 못에 걸리는등 문제 있을시 멈춤 자동으로 작동됨

아파트 급․배수설비 관리

◐ 급․배수설비 노후화의 가장 큰 원인은 부식임

: 통상 건물의 내용연수는 일반적으로 60-100년 정도 그러나 건물의 생명유지 장치라고 할 수 있는 설비(특히 급배수설비와 공조설비의 계통 내용연수)는 건물의 1/3 - 1/4정도 밖에 안된다.

◐ 옥내 급수관의 진단 방법

△ 서류 등에 의한 1차 진단조사: 설비사양서, 준공도서, 운전기록등

1) 설비기록 ; 급수관 설치일자, 보수기록, 설계 및 시공자 확인

2) 설비방식 ; 간이전용수도, 수도법에 의한 급수장치등 확인

3) 가압방식 ; 저수조, 고가수조등 확인

4) 급수관의 재질 및 규격 ; 관종, 관경, 관길이, 각종 이음부의 종류 확인

5) 환경 ; 시공용기기, 배치공간 청결등 확인

6) 급수관의 사고기록 ; 종류, 정도, 대책, 원인등

7) 기타 필요사항등을 기록하여 진단자료로 활용 및 이후 정밀조사 여부 판단의 기초로 활용

△ 현장조사

1) 준공도서, 사양서등에 기록된 사항에 따라 상위 유무확인, 특히 준공후 설계변경에 의한 관로의 死管유무에 주의

2) 나사부의 부식,누수흔적, 防露材의 도포등에 불합리한 증후 유무 확인.

3) 파이프가 놓여 있는 통로, 매설 부분 등의 환경점검(소음.진동시 주의)

4) 설비관리자 또는 사용자로부터 운전현황, 사용상태 등을 들어보고 급수 기능의 불량, 배관의 문제점, 누수사고 등 실태파악

△ 간이수질 분석조사 및 관로의 내압 시험(누수 체크 시 필요)

1) 정기적으로 수중에 포함되어 있는 금속이온농도를 측정함으로서 부식 의 진행도를 파악하여 평상시 수돗물의 철이온농도, 색도, 탁도, 맛, 냄새 등을 측정한다

2) 채수는 배관계통이면 저수조와 고가수조, 급수계통은 고가수조와 집안 수돗물

<참고> 우리 아파트 소방 30톤, 급수 216톤

○ 방청제 사용은 일시적인 방법이며 임체 유해성 여부가 논란중이고, 급수용 관종이 내식성(동관, 합성수지,스테인레스관)자재시 사용 불가

즉, 강관 보다는 내식정 자재 교체가 좋다

- 원가절감을 이유로 방청제 대신 보일러 청소용 청관제 사용 금할것

◐ 배수펌프 등 저수조 청소장비

- 저수조 내부에서 물을 밖으로 퍼내는 기계로 수중펌프 및 양수기가 있는 데, 양수기는 저수조 양정에 비해 토출량이 적어서 쓰지 않고 대부분 수 중펌프를 사용한다

- 배수펌프 1마력이하, 5마력 각 1대 이상 : 청소업체 보유요

- 저수조 도장(내부)은 에폭시합성수지도료가 가장 양호함(도장후 소독요)

; 1회 도장으로 반영구적임..도장관련 별지 서류참조

아파트 안전관리

주택법 제49조 (안전관리계획 및 교육 등) ①관리주체는 당해 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 안전관리계획을 수립하고 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 선정하여 이를 시행하여야 한다.

②공동주택단지안의 각종 안전사고 예방과 방범을 하기 위하여 경비업무에 종사하는 자와 제1항의 규정에 의하여 수립된 안전관리계획에 의하여 시설물 안전관리책임자로 선정된 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장․군수․구청장이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 한다.

③시장․군수․구청장은 제2항의 규정에 의한 방범교육 및 안전교육을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 다음 각호의 구분에 의한 기관 또는 법인에게 위임 또는 위탁하여 실시할 수 있다.

1. 방범교육 : 관할 경찰서장

2. 소방에 관한 안전교육 : 관할 소방서장

3. 시설물에 관한 안전교육 : 제87조제2항의 규정에 의하여 인정받은 법인

주택법 제50조 (안전점검) ①관리주체는 공동주택의 기능 및 안전을 유지하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 안전점검을 실시하여야 한다.

②관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조․설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장․군수․구청장에게 그 사실을 보고하고 당해 시설의 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③제1항의 규정에 의한 안전점검을 수행할 수 있는 자, 안전점검기관, 안전점검방법 그 밖에 안전점검에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택법 시행령 제64조 (시설물의 안전관리) ①법 제49조제1항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 시설에 관한 안전관리계획을 수립하여야

한다.

1. 고압가스․액화석유가스 및 도시가스시설

2. 중앙집중식 난방시설

3. 발전 및 변전시설 : 위탁계약

4. 위험물 저장시설

5. 소방시설 : 자체관리

6. 승강기 및 인양기 : 위탁계약

7. 연탄가스배출기(세대별로 설치된 것은 제외한다)

8. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 시설

<참고>

도시가스 시설 년2회 점검(세대포함)-기밀시험등, 점검위치 101동 108호, 102동 106호 입구쪽 벽면에 부착된 시설, 후문 입구쪽은 노란통임

②제1항의 규정에 의한 안전관리계획에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 시설별 안전관리자 및 안전관리책임자에 의한 책임점검사항

2. 건설교통부령이 정하는 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항

3. 제1호 및 제2호의 점검 및 진단결과 위해의 우려가 있는 시설에 관한 이용제한 또는 보수 등 필요한 조치사항

4. 수립된 안전관리계획의 조정에 관한 사항

5. 그 밖에 시설안전관리에 관하여 필요한 사항

주택법시행령 제65조 (공동주택의 안전점검) ①법 제50조제1항의 규정에 의하여 관리주체는 반기마다 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상인 공동주택에 대하여는 다음 각호의 1에 해당하는 자에게 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조의 규정에 의한 지침에 따라 안전점검을 실시하도록 하여야 한다. <개정 2005.3.8>

1. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제7조의 규정에 의한 책임기술자로서 당해 공동주택단지의 관리직원인 자

2. 법 제55조제1항의 규정에 의하여 당해 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보로서 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제7조의 규정에 의한 안전점검교육을 이수한 자

3. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조의 규정에 의하여 건설교통부장관으로부터 지정받은 안전진단전문기관

4. 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의하여 시․도지사에게 등록한 유지관리업자

②법 제50조제2항의 규정에 의하여 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조․설비의 안전도가 취약하여 위해의 우려가 있는 경우에는 다음 각호의 사항을 시장․군수 또는 구청장에게 보고하고, 그 보고내용에 따른 조치를 취하여야 한다.

1. 점검대상 구조․설비

2. 취약의 정도

3. 발생 가능한 위해의 내용

4. 조치할 사항

③시장․군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의한 보고를 받은 공동주택에

대하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.

시행규칙 제29조 (공동주택의 안전점검) 시장․군수 또는 구청장은 영 제65조제3항의 규정에 해당하는 공동주택에 대하여는 다음 각호의 조치를 하고 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 한다.

1. 공동주택단지별 점검책임자의 지정

2. 공동주택단지별 관리카드의 비치

3. 공동주택단지별 점검일지의 작성

4. 공동주택단지내 관리기구와 관계행정기관간 비상연락체계의 구성

벌칙 및 행정처분 요약

주택법 제94조 (벌칙) ①제22조 또는 제24조의 규정을 위반하여 설계․시공 또는 감리를 함으로써 하자보수책임기간 이내에 제46조제3항의 규정에 의한 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자를 발생하게 하여 공중의 위험을 발생하게 한 설계자․시공자․감리자 또는 사업주체는 10년 이하의 징역에 처한다.

②제1항의 죄를 범하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이상의 징역에 처한다.

제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.1.8, 2005.12.23>

1. 제39조제1항의 규정을 위반한 자

2. 제41조의2제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

제39조 (공급질서 교란 금지) ①누구든지 이 법에 의하여 건설․공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매․증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속․저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설․공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.

1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채

3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것

②건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

③사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.

④제3항의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.

제97조 (벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 또는 제6호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.1.8, 2005.7.13>

2. 제16조(사업계획의승인)제1항 또는 제3항의 규정에 의한 사업계획의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하고 사업을 시행하는 자

3. 제20조제1항 또는 제2항의 규정을 위반하여 주택건설공사를 시행하거나 시행하게 한 자

<제20조 (주택건설공사의 시공제한 등) ①제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 주택의 건설공사는 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자로서 대통령령이 정하는 자 또는 제12조의 규정에 의하여 건설업자로 간주하는 등록사업자가 아니면 이를 시공할 수 없다. <개정 2005.7.13>>

②공동주택의 방수․위생 및 냉난방설비공사는 「건설산업기본법」 제9조의 규정에 의한 건설업자로서 대통령령이 정하는 자(특정열사용기자재의 설치․시공의 경우는 「에너지이용 합리화법」에 의한 시공업자를 말한다)가 아니면 이를 시공할 수 없다. <개정 2005.7.13>

4. 제21조의 규정에 의한 주택건설기준 등을 위반하여 사업을 시행한 자

4의2. 제21조의2의 규정에 의한 주택성능등급의 표시를 하지 아니하거나 제21조의3의 규정에 의한 환기시설(2005년 신설조항)을 설치하지 아니한 자

8. 제38조(주택의공급)제1항의 규정을 위반하여 주택을 건설․공급한 자

8의2. 제38조의2(주택의분양가격제한)제1항 및 제2항의 규정을 위반하여 주택을 공급한 자

9. 제38조제3항의 규정을 위반하여 건축물을 건설․공급한 자

제98조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

2. 고의 또는 과실로 제22조의 규정을 위반하여 설계하거나 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 발생하게 한 자

3. 고의 또는 과실로 제24조제2항의 규정에 의한 감리업무를 태만히 하여 위법한 주택건설공사를 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 발생하게 한 자

8. 제56조의 규정에 의하여 주택관리사등의 자격을 취득하지 아니한 자가 관리사무소장의 업무를 수행하거나 이를 수행하게 한 자

9. 제59조제1항 또는 제90조제1항의 규정에 의한 조사 또는 검사를 거부․방해 또는 기피한 자

제99조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제43조제4항에 의한 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자

2. 제55조제1항의 규정을 위반하여 주택관리사등을 배치하지 아니한 자

제101조 (과태료) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5백만원 이하의 과태료에 처한다. <개정 2005.1.8, 2005.7.13>

1. 제16조제8항(착공신고)의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 자

2. 제24조제3항의 규정에 의한 보고를 하지 아니하거나 거짓으로 보고를 한 감리자

3. 제38조제2항의 규정을 위반하여 주택을 공급받은 자

4. 제42조제1항의 규정을 위반하여 공동주택을 관리한 자

5. 제42조제2항 각호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자

6. 제43조제3항의 규정에 의한 입주자대표회의의 구성신고를 하지 아니한 자

7. 제43조제4항의 규정에 의한 자치관리기구를 구성하지 아니한 자

8. 제46조제1항의 규정에 의한 하자보수를 하지 아니한 자

9. 제47조의 규정에 의한 장기수선계획을 수립하지 아니한 자

10. 제49조의 규정에 의한 안전관리계획을 수립 및 시행하지 아니하거나 교육을 받지 아니한 자

11. 제51조의 규정에 의한 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자

12. 제53조제1항의 규정에 의한 주택관리업의 등록사항의 변경신고를 하지 아니한 자

13. 제55조(관리사무소신고,직인도 신고)제4항의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 자

14. 제58조의 규정에 의한 교육을 받지 아니한 자

15. 제59조제1항 또는 제90조제1항의 규정에 의한 보고 또는 자료제출 등의 명령에 위반한 자

● 건물의 마감재

- 옥상(평지붕의 경우) 방수종류 : 아스팔트방수, 시트방수, 도막방수(액상 방수재 여러개 공정으로 나눠 겹으로 발라 건조시키는 공법)

- 패러핏 : 평지붕 주위를 둘러싼 것 : 이부분을 통하여 누수(마감재 균열, 박리 유무 확인)

- 평상시 청소등 점검을 통해 미리 부분 보수요

- 루프드레인, 홈통 : 지붕에 우수 배수를 위해 설치, 배수불량이 누수원인, 홈통 용접부, 접속부 또는 지지철 손상여부 확인 점검 및 수선요

- 외장타일 : 타일 줄눈 주변이 하얀 액체로 인해 오염된 경우 빗물이 줄눈 주변에서 타일 안쪽으로 침입하고 있다는 위험 신호임

저수조 청소 및 소독(우리 아파트 FRP 재질)

○ 저수조 청소방법

- 년2회 청소하고 그 위생상태를 별도의 기준에 따라 매월 1회 이상 점검(수도시설의 청소 및 위생관리드에 관한 규칙 제6조), 동규칙 7조에 의거 저수조의 청소 및 위생점검의 대행을 저수조 청소업자에게 대행 可

- 점검결과 2년간 보관(동규칙 8조)

○ 청소시기

- 4-5월경 : 해빙직후 수온상승하며 조류증식 시점임

- 9-10월경 : 강우량이 많고, 사요량도 많고 침전물 증가많은 하절기 직후

○ 저수조 점검 사항(청소작업 전에 할일)

- 외부점검 : 균열 및 외곽 청소상태

- 내부점검 : 내벽 균열, 부식(배관, 사다리), 도장상태,퇴적물 점검

- 볼탑 : 저수조 저수량 조절장치(장기간 사용시 물이 들어가 뜨지 않음)

- 양수펌프 : 고가수조에 올리기 위해 사용(사용상 주의사항 별지참조)

- 전극봉 : 저수량조절, 만수감수표시, 관리실에 경보수신기 설치 확인

- 맨홀 : 설치기준 참조(저수조 바닥보다 10셑티 턱 있을것, 고무바킹등 으 로 밀폐, 잠금장치요

- 통기관 : 내식성재료 사용하여 상층부에 지층을 향해 수직으로 설치(방충 망 반드시 설치 2미리짜리)

- 월류관 : 저수조 내 수위가 일정수준을 넘지 못하도록 하기 위해 상층부 에 설치, 급수관보다 2배 이상 넓게 제작, 배수관과 직접 연결안하고 15 센티 이상 이격요, 통기관과 마찬가지로 방충망 설치

- 저수조 주변 환경관리 철저

- 지하 저수조의 경우 상부가 주차장, 차량통로, 어린이놀이터 등으로 사용되어서는 안된다.

- 완전배수(잔수처리 확인)후 벽면에 부착된 이물질과 사다리 녹의 제거 확인등 점검 철저

○ 청소작업 단계

작업계획 - 입주자등에게 공지 - 작업환경 점검 - 배수작업 - 저수조내 작업(소독, 작업등설치, 환풍기설치, 내부점검, 사진촬영)

○ 청소공정

1차 세정작업 -침전물제거 -부착물제거 -2차 세정작업 - 잔수처리 -청소후 사진촬영 -오니등처리(주변 환경정리) - 2회 소독실시(1회당 30분 이상 방치-멸균시간임) - 간이수질검사 실시(저수조내 말단부분과 급수전에 대해 실시)

○저수조 도장

- 에폭시 합성수지 도료가 반영구적임 : 우리아파트 도장?

- 도장관련 별지 자료 참고요 : FRP재질로 도장 불필요

○ 저수조 설치기준

- 주택건설기준등에 관한 규정 제 35조에 세대당 1.5톤 이상의 물을 저장 할 수 있는 용량의 저수조 설치토록 규정(고가수조 저수량 0.5톤 까지 삽입함 용량임) 고로 실제 저수조는 1톤에 해당함

○ 소독방법 - 통상 염소소독이며 

잔유염소량 점검, 기타 별지자료 참고