하자관련 확인 사항

하자관련 확인 사항

(정책자료 “살기 좋은 아파트 마을....4강”에서 발췌)

1. 아파트 면적 ; 실제 분양 받은 공급 면적이 적은 것(하자보수가 아닌 배상문제)

- 발코니등 서비스 면적은 아파트 값 산정시 만 제외됨

- 등기면적과 분양당시 계약면적과 차이(건물분 공용부분 면적의 0.3% / 대지 공용지분의 2% 범위 내에서는 종전에는 정산 안함)날 시 정산 (손배 해당) 해야됨

2. 공간부족 ; 아파트 높이 낮아 공간 부족한 것(기능상의 문제로 하자임)

3. 소음발생 : 벽면과 바닥두께 낮아 소음이 가중시 하자임(판례 있음)

- 화장실 천정 안 벽면의 경우 마감시공 문제 확인요

(화재문제-위아래 뻥 뚤림)

4. 구조적인 문제 : 시멘트․모래․자갈 배합비율 위반, 일부 철근 빼고 시 공, 콘크리트 양생기간 줄여 부실공사

5. 세대별 하자 점검(전용면적)

- 실내벽․바닥․천장의 흠, 곰팡이(습기확인), 균열

- 렌지후드 작동 여부 - 담뱃불 연기로 확인

- 소화설비 ; ABC분말소화기 비치여부, 수동발신 스위치 작동여부, 호스와 수도전등 부수기구 비치여부, 가스감지기와 화재감지기가 싱크대천장과 거실과 방 천장에 설치되어 있는지 와 작동여부

6.공동구 점검

1) 승강기 : 용역계약서 확인(소모성 자재 종류와 기간) - 부품과 자재 시공 회사 또는 사업 주체 부담

- 무상보수기간 통상 3-6개월 ; 램츠등 소모성 자재 무상 교체

- 하자보수책임기간 통상 3년 ; 와이어로프, 모터 보수

2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크

- 하자보수 책임기간 2년 , 오수관 과의 거리 확인, 천장 균열, 지하수 유입 여부(수질오염)

- 지하저수조 용량과 옥탐 물탱크 용량의 합계가 세대당 3톤 이상 될 것 (건설기준임)

3) 외벽과 옥상 바닥의 균열 여부

- 외부도장 하면서 때운 것 확인, 보호 몰탈의 두께 확인

4)기관실과 변전실

- 감시장치 정상여부(자동제어 및 신호부분)

5) 어린이놀이터

- 모래판 깊이 확인, 시설 보수 및 철거여부 확인

6) 주요시설물

- 대지조성공사와 관련 석축․옹벽․배수․포장공사 제대로 되었는지 확인

- 가스․소화설비공사에서는 전기부식 방지장치 여부

- 통신신호 및 방재설비 공사에서는 전화선의 가구당 배선수 확인

7) 기타

- 각종 아파트 시설에 대한 용역 계약(정화조청소, 승강기, 청소 및 경비용 역 등)

- 화재 및 수해보험 가입 여부

◎ 하자 총괄

- 전체적으로 준공도면과 시방서를 대조하며 확인한다

-사용검사권자(시군구청)가 사업주체에게 내리는 하자보수 명령제도 ‘98.12.31.부로 폐지됨

-하자종료 확인서 말미에

“아직 발견되지 않은 하자에 대하여는 추후 협의하기로 한다”

“보수된 하자에서 다시 하자가 발견된 경우 사업주체는 즉시 재보수 한다”

◎ 부실공사와 그에 대한 형사책임 문제

1. 사업주체, 건축주 및 시공자의 책임

사업주체 등은 개별적인 건축법규에 위반되는 각 시공에 대하여 그에 따르는 형사책임을 져야 할 뿐만 아니라, 허가받은 사항에 대하여 적법한 변경절차를 거치지 않고 승인도면과 전혀 다른 부실시공을 한 책임을 져야 한다. (건축법 제79조 제2호, 제81조, 제10조, 제21조 등)

주택건설촉진법에서는 사업주체 등이 이 법에 의한 명령을 위반한 경우 건설교통부장관이 공사의 중지 및 기타 필요한 조치를 취할 수 있도록 규정하고 있고(법 48조), 공사중지 등의 명령을 위반한 경우는 징역형 또는 벌금형에 처할 수 있도록 하고 있다(법 52조).

또한 동법은 사업주체나 시공자가 고의 또는 과실로 설계도서에 부적합하게 시공함으로써 입주자에게 손해를 발생하게 한 경우 제52조 1항에서 정한 내용에 따라 1년이하의 징역이나 1,000만원이하의 벌금에 처하도록 정하였다.(법52조)

설계, 시공, 감리를 함으로써 공사가 부실하게 되어 착공 후 건설산업기본법 제28조의 규정에 의한 하자담보책임기가내에 대통령령이 정하는 구조상 주요부분에 중대한 손괴를 야기하여 공중의 위험을 발생하게 한 경우 10년이하의 징역에 처할 수 있고, 이로 인하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이상의 징역에 처할 수 있게 규정하고 있다.(건축법 77조의 2 )

2. 공사감리자의 책임

공사감리자는 당해 건축공사를 감리함에 있어서 건축법 또는 건축법의 규정에 의한 명령이나 처분 기타 관계법령에 위반된 사항을 발견하거나 공사시공자가 설계도서대로 공사를 하지 아니하는 경우에는 이를 건축주에게 통지한 후 및 공사시공자로 하여금 이를 시정 또는 재시공하도록 요청하여야 하며, 공사시공자가 이에 따라 시정 또는 재시공하지 아니하는 경우에는 서면으로 당해 공사를 중지하도록 요청할 의무가 있다.

또한 공사시공자가 시정 또는 재시공 요청을 받은 후 이에 따르지 아니하거나 공사중지 요청을 받은 후 공사를 계속하는 경우에는 이를 시장, 군수, 구청장에게 보고하여야 한다.

그럼에도 불구하고 그 의무를 다하지 못하여 결국 부실시공을 막지 못한 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.(건축법 제79조, 제80조)

3. 공무원

공동주택의 건설공사를 감독할 책임이 있는 공무원은 정당한 이유 없이 그 직무수행을 거부 또는 유기 하여 위 부실․불법 공사를 그대로 방치한 책임을 면할 수 없을 것이다. 그런데 이러한 책임을 지는 경우는 어떠한 직무를 수행해야 하는데 하지 않았다는 점이 명확해야 하므로 담당공무원에게 요구하는 것이 분명하여야 하고 법 또는 내부규칙 등에서 정하고 있는 공무원의 담당업무임을 확인해두는 절차가 필요할 것이다. 법률상 공무원의 의무인 것을 위반하였다는 점을 분명히 하면서 공무원의 행동을 요구하면 이를 거절할 수 없을 것이다. 예를 들어 건축법 제23조의 경우 현장조사 및 검사 확인작업을 공무원이 직접 하거나 건축사로 하여금 대신하게 할 수 있는데 건축사가 대신 나오지도 않고 공무원도 나오지 않는다면 현장조사의무를 위반하여 직무를 유기한 것이 되는 것이다.

◎ 경산구조 안전기술원 홈피에서 발췌

* 하자의 정의

1) 공동주택관리령(별표7)에 의한 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선 불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도 의 하자와

2) 주택건설촉진법 시행규칙 제20조(사업계획변경 승인신청 등)와 제21조(경미한 사항의변경)에 의해 내장재료 및 외장재료의 변경(재료의 품질이 사업계획의 승인을 얻을 당시의 재료와 같거나 그 이상의 경우에 한한다)을 사용 검사권자 등으로부터 승인을 받았더라도 입주예정자 전원의 동의를 받지 않는 경우와

3) 설계도서 및 기타 제출서류를 사용 검사권자에게 적법하게 승인 받았더라도, 건축관계법을 위배하여 시공되었으면 하자담보 책임기간 내에 발생된 하자의 범위로 설정하여 판정하고 있습니다.

* 공법상의 하자보수보증금 청구 절차

공동주택관리령 제16조 제1항의 규정에의한 기간내에 발생한 하자에 대해 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구하였으나 사업주체가 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획서를 이행하지 아니한 때에는 제16조 제6항에 의거 하자보수보증금으로 하자보수를 직접보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 따라서 보증회사에 대하여 하자보수보증금을 청구하기 위해서는 첫째, 사업주체나 시공회사네 하자보수를 요청했다는 사실을 입증하는 공문서, 둘째, 하자보수에 소요되는 공사비를 산출한 건설업체 2개 이상의 견적서 등 약관에 규정되어 있는 구비서류를 첨부해야 한다.

① 견적서 작성

② 하자보수증 채권 청구서

* 하자진단을 할 경우 주민부담은 얼마나 되는가 ?

없다.「공동주택관리령에 의하면 하자진단 비용은 하자발생 원인자가 부담한 다.」고 했기 때문에 입주자는 사업주체와 하자부분에 대하여 다툼이 있을 경우 사업주체가 진단기관에 하자진단을 의뢰하도록 요구하고, 사업주체가 하자 진단을 의뢰하지 않을 경우 입주자는 임의로 하자진단을 의뢰하여 그 비용은 차후에 사업주체에게 청구하면 된다.

* 입주자 대표회의에서 하자보증금 인출 후 공사 발주를 할 경우 어떤 이점이 있나요 ?

사업주체와 합의 종결할 경우는 3년차 하자보증서를 반납함으로써 하자보증 계약이 해제되나 하자보증금 인출 후 하자보수공사를 발주할 경우 공사 수급 자로 부터 다시 3년간 하자보증을 받을 수 있는 이점이 있다.

* 입주자의 입장에서 진단만 먼저 의뢰하고, 추후 공사발주는 입주자가 별 도로 발주할 수 있는가 ?

가능하다. 그러나 공제조합으로부터 하자를 보수할 충분한 보증금을 받아내려면 정밀한 진단이 가장 중요하므로 진단회사가 동시에 시공한다면 진단회사는 많은 자금과 인력을 투입하여 완벽한 하자보수를 시도 할 것이다

* 기간은 얼마나 걸리나 ?

협상은 6개월, 소송은 1년 정도이다.

* 하자조사의 목적

공동주택관리령 제16조와 관련 별표7의 하자와 제16조2항의 구조적 결함 하자에 대해 건축, 토목, 설비, 전기, 조경등을 대상으로 정밀조사를 통하여 부실 및 하자를 엄격히 판정하고 입증함으로써 아파트하자 보수를 완벽히 하는데 그 목적이 있다.

* 하자조사의 필요성 (현행 하자처리의 제도적 문제점에 대한 대처방안)

1. 사업주체의 하자보수 관행적 면피처리: 하자보수 시스템이 구성되어 있지 않음

2. 하자보수보증금이 현금이 아닌 증권으로 예치

3. 하자보수보증금으로 직접 보수가 어려움

4. 하자발생 입증의무가 비전문가인 입주민에게 있음

- 보증기간내 발생에 대한 입증이 필요

- 각종 기본도면서류를 기준으로 전문인력과 첨단장비가 필요

- 하자보수비에 대한 공사비 내역서가 필요

5. 전문 하자조사업체에 의뢰한 하자조사 판정결과도 사업주체. 보증회사에서 수용하지 않음

6. 최종적으로 재판을 통하여 법원의 명령을 받은 감정인의 판정 결과에 따름

7. 최근 전국적으로 하자보증금 청구소송이 활성화되는 추세임