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| 누수를 잡아라 (1) |
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| <아파트 사람들> |
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비만 오면 맨 위층 세대는 베란다 쪽에 누수가 되어 항의가 빗발친다.
부임한 지 얼마 되지 않아 자세한 상황을 알 수 없지만, 시설 담당 직원은 옥상 방수공사를 한 지 1년밖에 안 됐는데 누수가 된다며 하자보수를 청구해야 한다고 한다.
누수가 심하다는 동의 옥상에 올라가서 직접 확인을 해본 결과 옥상 바닥과 난간 턱이 만나는 부분에 “ㄴ” 자로 1m 폭으로 에폭시 칠이 되어 있었는데 9개 동 공사비가 2,000만원 정도 들었다고 한다.
자세히 원인 분석을 해보니 옥상 바닥은 모르타르로서 군데군데 실금이 가 있고 끝 부분만 에폭시 칠을 하였으니 손바닥으로 하늘을 가린 격이었다. 모르타르는 금이 가지 않아도 방수층까지는 물이 스며들게 되어 있는데, 이것이 방수층이 파손된 베란다 창 위에서 누수가 되고 있는 것이었다.
나는 시공업자를 불러서 “방수 전문가라는 사람들이 방수의 기본도 모르면서 어떻게 공사를 이렇게 할 수 있습니까?”라고 추궁을 하였다.
업자는 “우리도 이렇게 될 줄 알고 처음부터 전체 방수를 하자고 했는데 아파트 측에서 공사비를 줄이려고 이렇게 시공해 달라고 했잖습니까. 여기 시방서가 있으니 잘 보시오”라며 퉁명스럽게 말을 받는다.
시방서를 보니 정말 그렇게 되어있어 할 말이 없어졌다. 내가 생각해도 9개 동을 우레탄으로 전체 방수를 할 경우 2억 원 정도는 들여야 제대로 공사가 될 터인데 이것은 너무 잘못되었다는 생각이 들었다.
업자한테 해결할 수 있는 방법을 이야기해 달라고 하니까, 옥상 전체 방수를 하든지 아니면 누수가 되는 부분만 충진제로 방수 처리를 하는 방법이 있지만 전체 방수가 확실하다고 하면서 부분방수를 할 경우 자신들은 장비가 없어 못하므로 부분방수(특수방수) 전문업자를 찾아보라고 한다.
할 수 없이 특수방수 업자를 수소문하여 누수가 심한 곳 두 군데를 처리해 달라고 했더니 업체에 따라 40만 원에서 60만 원을 달라고 한다. 한마디로 부르는 게 값이었다. 싼 업체를 불러서 공사를 시켰는데 가만히 보니까 펌프장비와 발포 우레탄이라는 수지재료만 있으면 누구든지 공사를 할 수 있을 것 같았다.
업자에게 장비와 재료 구입을 문의해 보니 서울에서 샀다고만 하고 자세하게 가르쳐주지 않는다. 하긴 자기들 밥줄이 걸린 문제니까 쉽게 가르쳐주지 않는 것이 당연하다는 생각이 들었다.
나는 관련 자료를 찾아보면서 재료의 특성과 방수원리, 작업요령 등에 대해서 공부를 하였다. 인터넷에서 자료를 검색해 보기도 하고 방수업체의 시방서를 구해 살펴보면서 자신감을 얻었다.
다음은 동대표회의에 상황을 설명하면서 직접 공사를 해 보겠다고 건의하여 승인을 받았다. 동대표들도 누수문제 때문에 주민들로부터 항의를 받아오던 참이라 꼭 처리해 달라고 당부를 하였다.
다음날부터 공구상가를 뒤지기 시작했다. 다행히 한 집에서 그 장비가 있었는데 50만 원을 달라고 하였다. 기계를 구입하면서 콘크리트에 구멍을 뚫고 장비를 접속하는 패카라는 부속을 샀다. 또한 발포 우레탄이라는 수지재료도 한 통 구입했다. 참고로 수용성 발포 우레탄은 균열이 간 콘크리트 바닥이나 벽에 10cm 깊이로 구멍을 뚫고 인젝션 펌프로 우레탄을 주입하면 압력에 의해 틈새를 파고들었다가 물을 만나면 부풀어 오르고 접착력이 우수하여 금이 간 콘크리트 틈새나 공극을 모두 메꾸어 주므로 완벽한 방수처리가 된다고 한다.
장비와 재료를 구입하였으니 우선 시험을 해봐야 했다. 직원 세 명을 데리고 지하 주차장으로 갔다.
지하주차장 벽에도 누수 되는 곳이 여러 군데 있었는데 그중 한곳을 골라 드릴로 10cm 정도 구멍을 뚫은 후 패카를 박고 펌프로 발포 우레탄을 주입했다. 이튿날 아침 확인해보니 신기하게도 누수현상이 없어졌다.
직원들은 박수를 치고 좋아하면서 지하주차장에 누수 되는 곳마다 찾아다니며 20여 곳을 하루 만에 끝내버렸다. 이튿날 다시 확인해보니 역시 효과가 만점이었다.
자료 제공 : 이태성 주택관리사
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2005/09/14 [01:02] ⓒ한국아파트신문
| 누수를 잡아라 (2) |
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| 아파트 사람들 |
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다음은 옥상 작업이다. 우선 누수가 심한 동을 선정하여 의심이 가는 부분에 구멍을 뚫고 작업을 해보았다. 역시 효과가 좋았다.
이렇게 하여 9동을 며칠 만에 모두 작업을 마쳤다. 나중에 누수가 된다는 몇 세대가 발생하여 추가로 시공을 하고 나니 몇 년 동안 골머리를 앓던 방수작업이 깨끗이 끝났다. 만약 외부업체에 의뢰하여 공사를 하였다면 2~3,000만 원은 들었을 작업인데 1/10 비용으로 공사를 완료했을 뿐만 아니라 기술을 습득하고 장비를 보유하게 되었다.
이 공사 이후로 시설담당 직원들의 업무가 절반으로 줄어들었고, 세대에서 화장실이나 베란다 혹은 벽 등에 누수가 된다는 민원이 들어오면 이 장비로 간단하게 바로 처리를 해주어 주민들로부터 대단한 호평을 받았다.
어떤 때는 이웃단지에 출장 작업을 해주기도 했는데 자체 작업이므로 골치 아픈 하자처리 등의 부담도 피할 수 있어 일거양득의 효과를 보았다.
얼마 후 재도장 공사를 하게 되었는데, 처음부터 동대표들 간에 말이 많았다. 입찰 참여 업체를 전국으로 하자는 의견에 지역 업체에 맡겨야 하자보수 등 사후처리가 용이하다는 주장으로 맞서는가 하면, 색상을 바꾸자는 의견에 현재 색상이 좋다고 우기기도 하고 페인트는 A 제품이 좋다고 하면 한쪽에서는 B 제품이 대기업 계열사라서 믿을 수 있다는 등 사사건건 의견 통일이 되지 않고 시일만 끌고 있었다.
그래서 나는 페인트와 인건비만 주면 관리소에서 인부를 사서 직접 칠을 해보겠다고 제안했다. 방수공사 건으로 관리소의 능력을 인정 받은데다 여러모로 따져보니 업체 견적에 비해서 훨씬 저렴하게 공사를 할 수 있을 것 같으니까 그렇게 하자고 동대표 회의에서 의결을 했다.
색상은 현재 건물 색을 그대로 하기로 했고, 페인트는 대리점과 계약을 하여 실 소모량만 계산하기로 하고 공급을 받았다. 다음은 우수한 인부를 페인트 대리점의 추천을 받아 계약을 하는데, 하루에 줄을 열다섯 번씩 타기로 하고 노임을 결정했다.
이 경우 업체에서 공사를 하더라도 인부는 대부분 하도급을 주기 때문에 인부들의 기술 수준은 별 차이가 없다. 오히려 획일적인 업체의 노임 단가보다 많이 주면서 우리 요구를 제시하니 훨씬 좋다고 하였다.
크랙 부분은 빠데 처리를 잘해야 하는데 보통 빠데 칠을 한 곳은 나중에 또 금이 가게 되므로 가급적 친수성 있는 재료를 선택해야 한다.
그리고 업체에서 주는 시방서에 보면 V 커팅을 해서 어떻게 처리한다고 하는데 줄 타고 공중에서 작업을 하는데 V 커팅을 하는지 벽면을 갈고 있는지 어떻게 확인할 것인가?
또한 V 커팅은 한다고 해도 빠데 작업을 하면 또 크랙이 갈 텐데 쓸데없는 말장난에 공사비만 늘어나므로 이런 것을 모두 빼버리고 작업을 쉽게 하도록 했다.
결국, 한 달간 예상한 작업이 20일만에 끝나고 공사비도 업체 견적의 절반 정도밖에 들지 않았다.
옆 단지는 6개월 후에 업체를 선정하여 재 도장 공사를 했는데 다시 1년이 지난 지금 보면 늦게 업체에서 시공한 옆 단지가 문틀 같은 곳에 실금이 더 많이 간 것을 볼 수가 있다. 관리사무소에서 직영으로 공사를 하는 것이 바람직하다는 말은 아니다.
만약 잘못되었을 경우 책임추궁을 당할 수도 있으며 안전사고에 대한 대비책도 마련해야 하므로 신중하게 결정을 해야 할 일이다. 또한 주민 중에 의심 많은 사람은 관리소장을 의혹의 눈길로 볼 수가 있고, 동대표들도 당시에는 비용을 절약해서 잘 한다는 말을 들을 수 있을지 몰라도 시간이 지나고 대표들이 바뀌고 보면 상황이 달라질 가능성도 충분히 있을 수 있다.
그러므로 될 수 있는 데로 입찰로 전문 업체를 선정하여 공사를 맡기는 것이 올바른 업무처리라 할 수 있겠다.
다만 어떤 문제가 발생하던지 공사를 하게 되면 그 분야에 대한 공부를 하고, 원인분석을 철저히 하여 보다 더 완벽한 처리를 할 수 있도록 감독하는 것이 소장으로서의 임무가 아닌가 생각한다.
☞끝
자료 제공 : 이태성 주택관리사
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| 2005/09/21 [01:03] ⓒ한국아파트신문 |
| 위층 발코니 균열로 아래층 누수현상 |
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| 광주지법, 아래층 입주자에 손해배상 및 위자료 지급해야 |
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| 마근화
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광주지방법원 민사2부(재판장 김규장 판사)는 최근 전남 여수시 G아파트 입주자 W씨가 위층 입주자 G씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 원고패소한 1심판결을 취소, 원고일부승소 판결을 내렸다.
원고 W씨는 “피고 G씨가 지난 2003년 2월경 발코니 바닥공사를 하면서 방수층에 균열이 발생하지 않도록 기존 바닥에 방수처리를 한 후 공사해야 함에도 불구하고 이를 게을리 해 발코니 바닥에 균열이 발생하게 했고, 이로 인해 원고 아파트의 안방, 발코니 천장 등에 누수가 발생했다”면서 “피고는 보수공사비 340만여 원과 위자료 2,000만원을 지급할 의무가 있다”고 주장했다.
또한 “원고 아파트에 발생한 누수는 피고 아파트의 발코니 바닥 방수층의 균열이라는 설치·보존상의 하자로 인해 발생한 것이므로, 피고는 아파트 소유자로서 민법 제758조 제1항에 따라 손해배상을 할 의무가 있다”고 설명했다.
이에 대해 재판부는 “발코니 공사가 원인이 돼 피고 아파트 발코니 바닥에 균열이 생겼다는 것을 인정할 아무런 증거가 없다”며 “피고 아파트 발코니 방수층의 균열발생에 피고의 과실이 있음을 전제로 손해배상을 구하는 원고의 주장은 이유 없다”고 판단했다.
하지만 “피고 소유 아파트의 전유부분에 속하는 발코니 방수층의 균열이라는 공작물의 설치·보존상의 하자로 인해 누수가 발생했다”며 “피고는 이로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다”고 인정했다.
이에 대한 근거로 2002년 12월경 이미 원고 아파트의 발코니 쪽 창고 외벽과 피고 아파트 안방 및 거실 쪽 발코니 외벽에 균열이 생겼던 사실, 피고가 원고 아파트 누수는 원고 및 피고 아파트의 공용부분인 외벽의 균열에 의해 발생한 것이라고 주장해 관리사무소가 2004년 7월 각 외벽의 균열부분에 방수공사를 시행했으나 원고 아파트에는 누수가 계속된 사실, 그 후 피고가 방수처리업체에 자신의 아파트 발코니 바닥의 방수공사를 의뢰해 공사를 하자 원고 아파트 거실의 전면 발코니 천장의 균열부위에서 물이 간헐적으로 떨어지는 것을 제외한 나머지 누수는 중단된 사실 등을 제시했다.
재판부는 다만 “원고 아파트 발코니의 창고부분 균열에 백태가 형성되고 페인트가 떨어져 너덜거리게 한 누수에 관해 보건대, 이 같은 누수의 원인은 피고 아파트 발코니의 방수층 균열이 아니라, 원고 아파트의 외벽 균열로 인해 생긴 사실을 인정할 수 있으므로 이로 인한 원고의 손해에 대한 배상청구는 받아들일 수 없다”고 덧붙였다.
손해배상범위와 관련해서는 “피고 아파트 발코니의 방수층 균열로 인한 원고의 아파트의 누수현상으로 발생한 발코니 및 안방의 천장, 벽체 마감재의 손상, 곰팡이 발생의 흔적 등을 보수하는 비용으로 165만여 원이 소요되는 사실을 인정할 수 있다”면서 “피고가 배상해야 할 재산상 손해액은 이 금액의 50%인 82만여 원”이라고 인정했다.
또 “원고 아파트의 누수현상은 2004년 2월경부터 2005년 1월경까지 계속해 반복적으로 발생했던 점, 누수현상이 있었던 부분의 천장과 벽면 등에 심한 곰팡이가 발생해 벽지 등 마감재와 목재 등이 외관과 기능에 있어 현저히 훼손된 점 등을 보면 원고는 누수로 인해 심한 정신적 고통을 받았으므로 피고는 50만원의 위자료를 지급함이 상당하다”고 봤다.
한편 피고는 법원의 판결에 불복해 지난 7일 상고를 제기한 상태여서 향후 대법원의 판결에 귀추가 주목된다.
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| 2008/01/16 [10:48] ⓒ한국아파트신문 |
| 누수·결로 등, 아파트 하자 가장 많아 |
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| 주택품질보증제도, 보상제도 도입해 피해예방 |
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| 설희선
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한국소비자보호원
한국소비자보호원(이하 소보원)은 2003년부터 2005년 6월 말까지의 아파트 피해유형을 분석한 결과, 누수·결로 등으로 인한 건축물 하자가 가장 많은 것으로 조사됐다고 밝혔다.
소보원에 따르면 주택관련 소비자 피해구제 접수 건수 총 399건 중 아파트가 339건으로 대부분을 차지했다. 또한 청구이유별 분석에서 하자보수 지연 내지 불만족과 관련된 A/S 부문이 43.6%를 나타내 공동주택에 대한 소비자의 불만이 입주 후 발생하는 A/S에 집중돼 있음을 알 수 있었다. 이외에 자재, 성능 등 품질 관련 불만이 14.8%, 분양계약 등과 관련된 계약해제가 14.8%, 표시광고 관련 불만도가 7.5%를 나타냈다.
하자 유형별 접수현황은 건축상 하자가 151.6%(175건), 권리상 하자 37.8%(128건), 환경상 하자 4.7%(16건)였다. 건축상 하자의 피해유형은 누수·결로 등 건축물 하자가 103건으로 가장 많았고, 급·배수설비 등과 같은 건축설비 하자가 44건, 바닥재·도배 등과 관련된 마감재 하자가 28건을 차지했다. 권리상 하자는 분양광고와 모델하우스의 차이, 계약불이행 등 분양계약 하자가 87건, 관리비·분양대금 등 가격요금 하자가 33건, 하자보수 미이행 등 보증하자가 8건을 나타냈다. 환경상의 하자는 기계·배관·세대간 소음 등 소음하자가 14건, 이외 악취하자가 2건 등이었다.
소보원은 이와 같은 아파트 관련 소비자 피해를 예방하기 위해서는 주택품질보증제도, 하자보수에 따른 확대피해 보상제도 등을 도입해야 한다고 주장했다.
이와 함께 하자판정의 공정성과 신속함을 위해 해당 지자체의 주택관련 부서에 전문성을 갖춘 민간인으로 구성된 ‘하자판정자문관 제도’를 도입해 신속한 책임소재를 판단할 수 있도록 제도를 보완해야 한다고 강조했다.
또한 소보원은 “아파트 분양과 관련해 입지조건, 교통여건 등의 과장, 중요정보누락, 모델하우스와 카달로그상의 자재, 옵션제품 상이 등과 관련된 소비자 피해가 지속적으로 발생하고 있는 실정”이라며 “주택사업자 관련 단체 등에서 광고의 자율적인 검증 시스템을 도입, 광고 내용의 적정성 여부를 사전 심의해 각종 옵션, 품질과 관련 광고내용 등을 분양계약서 부속서류로 첨부토록 해 향후 분쟁발생 시 판단기준이 될 수 있도록 해야 한다”고 말했다. 아울러 부득이한 사정으로 선택 사양품목을 변경할 경우 소비자 사전동의를 의무화해야 한다고 덧붙였다.
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| 2005/09/07 [02:56] ⓒ한국아파트신문 |
| 누수탐지 즉시 하지 않았어도 관리업무 소홀로 보기 어려워 |
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| 대법원 |
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| 마근화
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대법원 제1부는 지난 14일 서울 양천구 D아파트 입주자대표회의(이하 입대의)가 ‘수도관리 업무소홀로 수도요금이 과다 부과됐다’며 주택관리업체 G사를 상대로 낸 약 650만원의 손해 배상 청구소송에서 입대의 청구를 기각한 원심을 최종 확정했다.
이 아파트 입주민들은 지난 2001년 9월과 10월의 수도사용량이 이전에 비해 급격히 많아지자 민원을 제기, 같은 해 12월 22일 G사가 수도사업소에 누수탐지를 의뢰한 결과 주계량기를 지난 곳 외부의 옹벽부근에서 지하저수조에 상수를 공급하는 배관의 용접부분이 자연적으로 부식돼 압력을 견디지 못한 채 파열된 것으로 판명됐다.
이후 입대의는 2001년 11월분과 2002년 1월분의 수도요금에 대해 약 222만원을 감면 받을 수 있었다.
하지만 입대의는 “G사가 수도 관리업무를 소홀히 하고 누수사고를 조기에 발견하지 못해 2001년 1월부터의 공동수도 누수로 인한 다액의 수도요금을 부담하게 하는 손해를 입혔다”면서 과다 부과된 수도요금 중 감면된 부분을 제외한 약 645만원의 손해를 배상하라고 청구했다.
이에 대해 원심 법원은 누수의 원인은 상수도 배관이 물의 압력을 견디지 못하고 파열됐다는 것이므로 누수량이 급격히 증가했을 것으로 짐작되는 사정 등을 감안하면 누수사고는 발견시기인 2001년 12월에서 그리 오래되지 않은 시기에 발생했을 것으로 추정했다.
아울러 일반적으로 누수의 의심이 생겼다고 해서 바로 지하수도관의 누수탐지를 의뢰해야 하는 것이라기보다는 먼저 물의 사용처와 사용량을 예의주시하고, 인근 아파트 등 다른 장소의 수도사용량을 비교해보기도 하며, 눈으로 확인할 수 있는 배관의 누수여부를 살펴보는 등 보다 간단한 방법으로 원인을 찾아야 할 것이라고 설명했다.
원심법원은 그래도 원인이 밝혀지지 않으면 누수탐지를 의뢰하는 것이 일반적인 문제해결 과정이라고 덧붙였다.
이로써 “2001년 3월 또는 5월 수도요금 고지서를 받고도 누수의 가능성을 인식하지 못하고 곧바로 누수탐지를 하지 못했다거나, 입대의에서 누수가능성을 문제 삼았음에도 불구하고 바로 누수탐지를 하지 않았다는 사실만으로는 아파트 단지의 수도관리를 소홀히 한 것이라고 인정하기 어렵다”고 밝혔다.
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| 2004/11/03 [12:00] ⓒ한국아파트신문 |
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| 누수 민원, 적절한 처방 제시 |
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| 대주관 대구시회 여성회, 옥상방수 관련 교육 실시 |
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| 대구 임대규
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“비가 오면 머리가 아프기 시작합니다. 앞, 뒤 발코니 부분, 창틀 주변, 벽체 등의 누수 민원 쇄도가 예상되기 때문입니다. 누수의 사전 예방점검 어떻게 하나요? 옥상방수공사는 어떤 공법으로 어떻게 해야 합니까?”
지난달 21일 대주관 대구시회 여성회(회장 김영애, 이하 대구여성회)가 소속 관리사무소장을 대상으로 실시한 옥상방수에 관한 교육은 강의가 종료된 이후에도 계속됐다.
대구여성회는 아미쿠스 패밀리레스토랑에서 소속회원 80여명이 참석한 가운데 정기회의에 앞서 (주)디피아이 김하본 과장을 초청해 옥상방수에 관한 교육을 실시했다. <사진>
이날 교육에 앞서 김영애(만촌우방2차타운 관리사무소장) 회장은 “우리 여성회는 격월로 꾸준히 정기모임과 교육을 실시해 오면서 회원 상호간 친목도모는 물론 각종 관리정보 교환과 특히 여성관리자들이 어려워하는 시설물유지관리 부분 지식을 습득해 현장 관리에 접목하고 있다”며 “삼복더위에도 불구하고 교육에 참석한 회원들께 감사하고, 각 단지 현장에서 방수관련 업무 수행에 큰 도움이 됐으면 한다” 고 인사했다.
이날 김하본 과장은 옥상방수관련 교육에서 ▲바람직한 방수공법 및 재료 선택조건 ▲바탕재의 중요성 ▲방수 시공에 있어 재료, 방식, 용도, 화학적 성질, 시공온도에 따른 분류 ▲옥상방수 보수 시 점검 확인사항 ▲각 보수재별 특징, 특성, 용도 안내 ▲노출방수 공법 등을 설명했다.
옥상방수 교육 후 주택관리사 및 부동산 재테크전문가 등을 양성하는 학과를 2005년부터 개설하는 대경대학 김영국 교수의 부동산재테크 학과 관련 소개가 있었다.
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| 2000/08/04 [12:00] ⓒ한국아파트신문 |
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| 옥상녹화, 방수 등 지속적인 유지관리 중요” |
| (사)대한건축학회 재료위원회, ‘2007년 기술세미나’ 마련 |
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<아파트관리신문> 윤희정 기자 hwoohj@aptn.co.kr | var ti_banner_width = 540; var ti_banner_top = 180;
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건축물의 사용기간이 경과함에 따라 나타날 수 있는 문제인 균열, 누수, 결로, 소음 및 진동 등의 문제를 예방하기 위해 재료설계 방향을 논의하는 세미나가 열렸다.
(사)대한건축학회 재료위원회는 지난 7일 서울 강남구 건설회관에서 ‘건축설계를 위한 건축재료 선정시의 고려사항’이라는 세미나를 개최했다.
이날 서울산업대학교 건축학부 오상근 교수는 ‘건축물 방수 설계와 옥상녹화 설계시 재료 및 공법 선정’이라는 주제발표에서 “우리나라 옥상 및 기반녹화의 기술개발 수준은 점진적으로 성장하고 있지만 종합적인 안전시스템을 구축하기 위해서는 옥상녹화 기술의식이 좀더 개선돼야 한다.”며 “구조물의 안전성과 방수·방근(防根)부문의 유지관리에 대한 올바른 이해와 조경·방수분야 상호간의 원활한 기술 소통, 시공자의 유지관리 책임 마인드 등이 부족한 실정”이라고 지적했다.
이에 오 교수는 “옥상녹화 방수시공시 조경수목의 뿌리에 의한 방수층 파손을 방지하기 위해서는 아스팔트계보다 합성고분자계 시트방수를 사용하고, 방수층 위에 수직·수평 투수량이 적정한 배수판을 설치해야 한다.”며 “만일의 누수시를 대비해 보수가 간편한 공법이나 시스템을 선정하고 보수대책을 고려하는 것도 중요하다.”고 강조했다.
이어 오 교수는 “옥상녹화는 시공 후 지속적인 유지관리가 무엇보다 중요한 시스템으로 각 시공부문별로 관리해야 한다.”며 “설계도서를 통한 공법확인과 녹화시스템 주변공간의 우수 및 결로상태 확인, 옥상용 설치물 주위 상태 확인, 방근층 확인 등을 고려한 체크리스트를 만들어 관리하는 것이 좋다.”고 말했다.
특히 오 교수는 “누수 및 결로 방지를 위해 배수부분의 설치와 관리는 항상 최상의 조건으로 유지하고 식생층의 유지관리도 신경써야 한다.”며 “방수층 위의 방근층은 그 위에 놓여지는 시설물, 토심, 수공간, 이용자 등에 따라 충격을 받게 되므로 방수층을 충분히 보호할 수 있게 배수판을 시공하고 식물을 식재해야 한다.”고 덧붙였다.
이와 함께 오 교수는 “배수로, 배수판 등 배수시스템의 경로가 불분명하면 누수발생을 초래할 수 있으므로 적정하게 물흐름 경사를 만들어 줘야 한다.”며 “배수구는 낙엽이나 이물질로 막히지 않도록 주기적으로 청소관리할 것”을 주문했다.
이밖에 이날 세미나에서는 ▲건축물 장수명 내구성과 재료선정(충남대학교 김무한 교수) ▲건축품질보증, 시험과 재료선정(한국건자재시험연구원 조병영 연구원) ▲방내화 설계를 위한 재료 선정의 고려사항(한국건설기술연구원 이세현 박사) 등의 발표도 있었다.
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입력 : 2007년 12월 17일 10:05:33 (705호)
 <아파트관리신문> 윤희정 기자의 다른기사 보기 |
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| 옥상 우수 드레인 청소만으로도 방수수명 연장” |
| 배기장치 등 각종 설비기기 받침대 주변과 방수층 들뜸현상 등 점검해야 |
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“아파트 옥상에 올라가 보라….”설계사무소를 비롯해 방수공사 관계자들이 아파트 관리조합 임원들에게 충고하는 얘기다. 그것은 실제로 아파트 옥상에 올라가 본 적이 있는 관리조합 임원들이 지극히 적기 때문이다. 따라서 옥상의 열화(劣化) 상황을 잘 모르는 상태에서 오직 ‘가격’만으로 시공업자를 판단하는 관리조합에 경종을 울리는 의미도 포함된 충고라고 할 수 있다.
옥상은 가혹한 환경에 놓여 있다. 비바람과 자외선에 노출되어 있고 한여름이 되면 표면 온도가 60도 가까이 올라가는데, 이렇듯 가혹한 환경을 이겨내기 위해서는 유지 보전에 만전을 기해야 한다.
옥상에 올라가 보면 알 수 있지만 배기장치, 저수탱크, 급수배관, 피뢰침, 휴대전화 기지국 안테나 등 여러가지 돌출물이 있는데 최근에는 장식용 돌출물이 설치된 옥상도 있다. 옥상의 누수는 평평한 면보다 그러한 돌출물의 받침대 주변에서 발생하기 쉽기 때문에 옥상에 올라가서 돌출물을 확인하는 것만으로도 방수공사의 중요성을 인식할 수 있다.
東京建物리서치센터의 石川 이사는 “정기적으로 옥상에 올라가서 최소한 우수 드레인(drain) 주변을 청소하는 것만으로도 유지 보전상 상당히 중요하고 나아가서는 방수 수명도 연장시킬 수 있다.”고 말했다.
石川 이사도 아파트 관리조합 임원으로서 옥상에 올라가 볼 것을 권장하는 사람 가운데 한 사람인데, 옥상에 올라가서 살펴야 할 포인트로 첫째, 드레인 주변, 둘째, 돌출물 받침대 주변, 셋째, 방수층 들뜸 현상 및 끝 부분 처리 확인 등 세 가지를 들었다.
부실시공이나 재료 선정의 실수가 없는 한 평평한 면에서의 누수는 거의 없기 때문에 들뜸 현상이나 끝 부분 처리의 확인이 중요하다. 그러나 개수(改修)공사를 할 때 재료의 선정 실수로 인한 누수도 결코 적지 않은 것 같다.
개수공사 방법을 결정하기 위해서는 사전에 충분히 조사해야 하고 현장 상황에 적절한 재료와 품목 선정이 필요하다.
그러기 위해서는 전문가인 설계사무소에 의뢰하는 것도 하나의 방법이지만, 방수공사에만 한정해서 얘기하면 “방수에 정통한 설계사무소는 아주 적다.”고 石川 이사가 지적한 것처럼 1급 건축사의 자격을 가지고 현장 감독을 경험한 사람이라도 방수에 정통한 사람은 드물다. 그러므로 관리조합은 자기 방위의 의미에서도 옥상에 올라가 열화 상황을 확인해 두는 것과 함께 방수에 관련된 지식을 습득해 둬야 한다.
방수공사의 관심도 경향(傾向)에 따른다는 점에서 관리조합이 대규모 수선공사를 진행함에 있어 옥상 방수공사는 주가 되지 않고 있는 실정인데, 외벽공사와 함께 묶어서 발주하는 경향이 대부분을 차지해 분리 발주가 어려운 환경이다.
현장 경비(經費) 공통화, 발주비 증가에 따른 할인율 증대 기대, 계약 일체화에 따른 책임 소재 명확화 등이 외벽공사와 함께 묶어 발주하고 있는 이유다.
준공된 지 13~15년으로 대규모 수선공사에 착수한 경우 방수층이 ‘살아 있는’ 경우가 많기 때문에 드레인 주위나 들뜸 부분만 철거하고, 평평하고 매끄러운 면 등은 바탕을 철거하지 않은 채 덧씌우기 공법으로 시공하는 것이 일반적이다.
전면 철거에 비해 공기(工期)와 비용을 함께 줄일 수 있기 때문에 ‘예방 보전’의 관점에서 외벽공사와 함께 발주하는 것이다. 또한 누수가 발생할 경우, 원인이 옥상 방수공사인지, 외벽공사인지 그 책임 소재를 둘러싼 분쟁이 발생하지 않도록 발주처를 일체화하는 것이 좋다는 생각도 있기 때문이다.
옥상 방수는 10년 보증이 일반적인데, 분리 발주가 주가 되기 어려운 상황으로서 이 ‘10년 보증’을 거론하는 사람도 있다. 그 이유는 10년을 보증할 수 있을 정도로 재무(財務) 구조가 좋은 방수 전문업체가 그리 많지 않기 때문이라는 것이다.
그러나 양질의 시공을 위해서는 분리 발주도 검토할 가치가 있다. 옥상 방수공사를 외벽공사와 함께 발주함으로써 생기는 현장 경비의 공통화에 대한 장점에 대해서도, 옥상으로 재료를 올릴 때 크레인을 사용하면 비계가 필요치 않기 때문에 간단한 안전시설만으로 시공할 수 있다.
‘예방 보전’ 차원과 빠른 시공에는 확실히 일리가 있지만 적확(的確)한 시기에 적확한 공사를 하는 것이 역시 이상적이다.
방수 전문업자의 ‘재력’ 문제, 즉 ‘10년 보증’도 적확한 공사를 하면 아무런 문제가 되지 않는다. 누수 책임의 소재 문제에 대해서도 확실한 공사와 전문가의 점검으로 충분히 예방할 수 있다.
또한 외벽공사와 방수공사의 가장 다른 점은 공사비에서 재료비가 차지하는 비율이다. 외벽공사에서 차지하는 도료비(塗料費)가 1할을 상회(上廻) 하는 것에 비해, 방수공사 재료비는 4할 전후에 달한다. 재료의 선정과 사양의 결정, 점검을 적확하게 한다면 양질의 시공품질을 보장받을 수 있다.
현재의 실상은 도장공사를 전업으로 하는 개수공사회사 등이 원청(元請) 업체이고 방수 전문공사회사는 어디까지나 하청(下請) 업체이다.
현재 아파트 개수공사 시장은 경쟁이 심하기 때문에 극단적인 저가(低價)도 횡행하고 있다.
따라서 하청 업체에 악영향을 끼쳐 조악한 공사를 할 소지가 많으며, 앞에서 얘기한 부실시공과도 연결될 수 있고 재료나 사양을 속일 수 있는 여지도 있다. 그 때문에 방수공사를 실시할 때 업자에게 1급 방수기능사의 상주를 의무화하는 등의 대책을 세우고 있는 곳도 많다.
방수공사를 외벽공사와 함께 묶어서 발주하든, 옥상 방수공사만을 단독으로 발주하든 상관없이 관리조합은 각각의 장·단점을 파악한 뒤 발주할 필요가 있다. 또한 각 아파트에 맞는 양질의 유지관리를 위해서는 방수공사의 지식을 쌓아 현명한 발주자가 되는 것이 중요하다.
일본 맨션관리신문 제674호
번역：최희익 편집국장
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입력 : 2007년 09월 03일 10:32:20 / 수정 : 2007년 08월 31일 10:32:20 (691호)
아파트관리신문의 다른기사 보기 |
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| 아파트 단열 강화한 옥상방수 공법 선보여 |
| (주)스페이스, 아시아선수촌아파트에 신공법 적용 |
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<아파트관리신문> 황은혜 기자 grace@aptn.co.kr | var ti_banner_width = 540; var ti_banner_top = 180;
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서울 송파구에 위치한 아시아선수촌아파트(18개동 1356세대)는 최근 독특한 공법으로 옥상방수 공사를 실시했다.
일반적으로 아파트에서 많이 실시하는 우레탄 공법이 아닌 ‘스카이패널 외단열 노출방수 공법’으로 공사를 실시한 것.
‘스카이패널 외단열 노출방수 공법’이란 콘크리트 바탕면 위에 고무화 아스팔트 시트와 경질금속시트를 깔고 특수 테이프로 마감하는 방식이다.
이 공법을 개발한 방수 신공법 개발업체 (주)스페이스는 지난 2004년 5월 건설교통부로부터 신기술 인증을 받았으며, 아파트로는 처음으로 아시아선수촌아파트에 이 공법을 적용했다.
업체에 따르면 이 공법은 단열재 위에 바로 시공할 수 있어 에너지 절감 효과가 있으며, 노후 건축물의 하중을 증가시키지 않고 기존 방수층을 철거할 필요가 없는 등의 장점이 있다.
아시아선수촌아파트 관리소장은 “지난 2000년경 옥상방수공사를 실시했으나 최상층 세대에 누수가 발생해 원인을 찾는 데에 어려움이 많았다.”며 “이에 새로운 공법을 찾아보던 중 철판을 이용해 시공하는 업체를 알게 됐고 최상층의 단열문제까지 해결할 수 있어 이 공법을 선택하게 됐다.”고 설명했다.
이 아파트는 지난해 7월부터 옥상방수 공사와 관련한 자료를 수집하고 최상층 세대를 중심으로 ‘옥상방수 추진위원회’를 구성하는 등 공사를 시행하기까지 많은 검토를 거쳤다. 그 결과 스카이패널 공법으로 시공키로 최종 결정하고 지난 3월부터 6월까지 3개월간에 걸쳐 공사를 마쳤다.
이 아파트 관리소장은 “단열재를 추가로 보강해 직사광선을 바로 받는 최상층 세대의 만족도가 매우 높다.”며 “시공비는 다른 공법에 비해 높았지만 품질보증기간 등 장기적으로 봤을 때 오히려 타 공법보다 저렴하다는 결론이 나왔다.”고 덧붙였다.
한편 (주)스페이스 관계자는 “이 공법은 완전 조립건식 공법으로 동절기에도 시공가능하고 내·외단열 문제를 해결해 주는 등 많은 장점이 있다.”며 “아시아선수촌아파트 공사를 계기로 다른 아파트에도 이 공법의 특성과 장점이 입증되길 바란다.”고 말했다.
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입력 : 2007년 10월 29일 13:27:23 (698호)
<아파트관리신문> 황은혜 기자의 다른기사 보기 |
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| 아파트 보수공사는 이렇게 ① - / 재도장공사 |
| 아파트 수명 연장·주거환경 개선 등 위해 ‘재도장’필수 |
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<아파트관리신문> 한용섭 차장 poem1970@aptn.co.kr | var ti_banner_width = 540; var ti_banner_top = 180;
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아파트 재도장공사는 단지 전체의 이미지를 쇄신할 수 있다는 외면적인 이유 외에 건축물의 노화를 방지해 입주민들이 쾌적한 환경에서 살 수 있는 기틀을 마련해 주는 중요한 보수공사다.
하지만 재도장공사는 막대한 비용이 들어갈 뿐만 아니라 다양한 입주민들의 기호에 맞춰 공사를 진행해야 하기 때문에 많은 어려움이 따른다.
이에 관련 전문가들의 조언을 받아 재도장공사시 주의해야 할 점에 대해 살펴봤다.
◑ ‘재도장’은 왜 필요할까?
아파트 신축시 내·외벽 등에 칠해진 도료는 건물에 미적인 기능을 부여하는 동시에 건물 구조체 등의 성능열화를 방지하는 역할을 한다.
아파트 내구연한이 늘어남에 따라 내·외벽 등의 도막은 광선, 부식성 기체, 유해 액체 등 환경의 영향에 따라 부식되거나 들뜸현상 등을 보이게 된다.
이로 인해 외부에 노출된 철근에 녹이 발생해 콘크리트의 파손을 불러오거나 중성화로 건물의 수명이 단축되는 등 영향을 받게 되며, 옥상·지붕·외벽의 균열로 누수현상이 발생해 주거환경을 크게 해친다.
이처럼 재도장공사는 아파트 구조체의 안전성을 회복하고, 입주민들에게 쾌적한 주거환경을 보장하기 위해 필수적으로 실시해야 하는 보수공사다.
도료제조업체인 (주)디피아이의 한 관계자는 “아파트 구조 몸체에 성능 열화가 발생하기 직전에 재도장을 실시하면 그 구조체의 내구력이 향상됨은 물론 건물 수명의 연장을 도모할 수 있다.”며 “아파트 재도장공사는 건물의 경과연수와 도막의 열화 정도에 따라 그 시기를 결정하게 되는데 간단한 보수로 원래의 외관으로 복원할 수 있는 신축 후 5~7년이 적기”라고 설명했다.
◑ ‘재도장’ 이렇게 진행한다
아파트 재도장공사는 아파트의 규모 및 경과연수, 입주민 성향, 장기수선충당금의 규모 등에 따라 특색 있게 진행되고 있다.
서울 동대문구에 위치한 동서울한양아파트(89년 7월 입주, 3개동 499세대)는 지난 3월 말에 재도장공사를 시작해 5월 중순경 공사를 마무리했다.
이 아파트 입주자대표회의는 재도장공사의 필요성을 절감하고, 공사 2년 전부터 장기수선충당금을 상향 조정하는 등 비용 마련에 나섰다.
이후 타 아파트의 재도장공사 현장을 방문해 관련 자료를 수집한 뒤 △ISO9001 인증취득업체 △전문건설업(도장·미장방수, 시설물유지보수공사) 면허 겸업업체 △전문건설협회 인정 시공능력 평가액 일정 규모 이상 등의 기준을 정해 올해 2월 신문에 입찰공고를 내고, H업체를 도장공사업체로 선정했다.
이어 업체에서 제시한 3가지 타입의 ‘도색 시뮬레이션 시안’을 경비실 및 각 동 출입구 등에 전시하고, 입주민 선호도를 조사해 최종 1개 시안을 결정했다.
이 아파트에서 중점을 둔 부분은 아파트 내·외벽의 균열보수였다. 입찰공고에서도 균열 등의 보수를 위해 유지관리업종을 가진 업체를 선정한 것도 이같은 이유였다.
이 아파트의 대표회의 감사와 관리소장 등은 망원경을 구입해 공사현장을 돌며 균열보수가 제대로 이뤄지고 있는지 꼼꼼히 점검했으며, 공사가 진행되는 중에도 입주민들의 요구사항을 최대한 수렴해 업체에 적극적으로 요구했다.
경기도 일산에 위치한 강선마을6단지(94년 8월 입주, 12개동 556세대)도 재도장공사를 성공적으로 마무리해 최근 입주민들이 관리소장 등 직원들에게 성과급을 지급하는 등 모범이 되고 있다.
이 아파트는 출발부터 색달랐다. 아파트의 도색 디자인을 디자인 전공 대학교수에게 직접 의뢰해 공사를 진행했다.
아파트 재도장공사를 맡은 T업체는 처음에 난색을 표했다. 대형 모눈종이에 일일이 그림을 그려 넣어 아파트 외벽에 벽화를 칠하는 작업으로 인해 공사의 난이도가 높아졌기 때문이다. 그러나 공사가 완료된 이후 이 벽화는 인근 아파트와 차별화를 이룰 수 있는 이 아파트만의 랜드마크가 되어 입주민들의 자긍심을 높여주었다는 평가를 받고 있다.
또한 어린이놀이터의 도색 역시 공사의 편리성을 위한 단색이 아닌 어린이의 눈높이에 맞춰 다양한 색상으로 칠하도록 요구, 입주민들로부터 호평을 얻었다.
더불어 이 아파트 관리주체는 공사가 마무리 단계에 이르자 각 세대, 관리직원 등에게 ‘도장공사 하자유무 점검확인서’를 작성토록 한 뒤 이를 토대로 ‘도장공사 하자 미처리·미흡사항 내역서’를 업체에 제출했다.
‘도장공사 하자 미처리·미흡사항 내역서’는 라인별 천정 도색 미흡, 센서등 후면 도장 누락, 우수관 뒷부분 도장 누락, 배전함 도장 누락, 주차장 라인 부실, 방충망 훼손, 놀이터 보도블록 페인트 흐름자국 등 총 30여 페이지에 달하는 하자처리 요구서다.
이에 업체는 관리주체의 요구를 받아들여 하자를 처리한 뒤 각 세대 등에서 ‘하자유무 점검확인서’를 받아 관리주체에 제출했다.
이 아파트 유백열 관리소장은 “아파트 재도장공사는 철저히 입주민들의 입장에서 실시해야 하며 ▲재도장공사 세부추진계획 수립 ▲타 아파트 실태조사 ▲공사입찰 및 현장설명회 ▲입주민 선호도 조사 ▲도색 디자인 결정 ▲공사 후 하자처리 ▲도장공사 준공검사 보고서 작성 등 각 단계별로 각별한 주의가 필요하다.”고 말했다.
◑ 공사시 주의할 점은
본지에 ‘방수·도장공사 실무’를 연재한 바 있는 『공동주택 관리자에게 필요한 건물장수화를 위한 방수·도장공사 실무』의 저자 손성해 씨는 재도장공사시 유의할 점으로 균열보수를 꼽았다.
손씨는 “아파트의 수명을 늘리려면 균열보수 및 재도장공사의 질적수준을 높이는 문제가 가장 시급하다.”며 “균열보수 후 곧바로 도장해 버리는 현행 시스템은 문제가 있으며 균열보수와 재도장공사의 시행을 별도로 구분하는 방법이 바람직하다.”고 지적했다.
삼화페인트공업(주) 스펙감리팀의 황현수 과장은 재도장시 피도면에 대한 처리 문제와 철저한 공정검사 등을 당부했다.
황현수 과장은 “신축시 도장과 달리 재도장은 피도면에 크랙, 들뜸, 누수, 철근노출 등이 발생하기 때문에 각별한 주의가 요망된다.”며 “비록 작은 크랙이라도 크랙부위를 손질(V-cutting)한 후 크랙의 정도에 따라 적합한 메꿈제로 처리해야 한다.”고 말했다.
더불어 “도장공사는 피도면, 도장재료, 작업방법, 작업환경 등에 따라서 시공결과가 다르게 나타날 수 있으므로 공사 전반에 걸친 검사가 이뤄져야 한다.”며 “특히 공정검사에서 중요시해야 할 점은 피도면 처리와 도막두께 검사이고, 시공 중간 및 완료 후의 검사에도 각별히 유의해야 한다.”고 덧붙였다.
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(주)디피아이
업체 소개：노루페인트로 더 유명한 (주)디피아이(이하 노루페인트·www.dpi.co.kr)는 지난 1945년 광복과 더불어 설립된 ‘대한옵셋잉크제조공사’가 전신이며, 지난 2000년 현재의 (주)디피아이로 상호를 변경했다.
노루페인트는 R&D분야의 지속적인 기술개발 투자, 제품개발, 품질향상 노력 등을 통해 도료업계에서는 최초로 KS표시 허가를 획득하는 성과를 거두기도 했다.
주요 신제품：노루페인트는 여러 종류의 친환경도료를 시장에 선보이며 좋은 반응을 얻고 있다. 노루페인트의 친환경페인트 내츄럴시리즈는 도료시장에서 소비자들의 호평을 듣고 있다.
이중 ‘내츄럴 무취수성’, ‘키즈수성’, ‘세라믹수성’, ‘수성무늬코트’는 종래의 수성도료와는 전혀 다른 휘발성 유기화합물과 중금속을 함유하지 않은 획기적인 타입의 고품격 실내 기능성 수성도료다. 이 제품들은 도장 및 건조과정에서 휘발되는 유기용제가 전혀 없고 냄새도 거의 없어 거주자의 환경과 건강을 고려한 도료라는 시장의 평가를 듣고 있다.
이와 함께 우유를 주성분으로 한 저독성 친환경페인트 ‘내추럴 밀크페인트’는 나노실버기술 적용으로 향균 및 방균기능, 공기정화기능, 원적외선 방출기능이 동시에 부여된 내부용 고급페인트로 각광을 받고 있다.
삼화페인트공업(주)
업체 소개：삼화페인트공업(주)(이하 삼화페인트·www.spi.co.kr)는 지난 1946년 동화산업주식회사로 도료업계에 첫발을 내딛은 이후 60여년 동안 한국의 페인트산업을 주도한 기업으로 지속적인 발전을 해왔다.
지난 1964년 현재의 삼화페인트공업(주)로 사명을 바꾸고 체계화된 기업의 틀을 갖추게 됐으며, 이후 기술개발에 매진해 1966년에는 국내 최초로 도료의 해외수출을 달성하기도 했다.
삼화페인트는 현재 매출액의 7%를 R&D에 투자하고 있다. 기술력의 확보가 세계시장에서 우위를 확보할 수 있는 최상의 길임을 알고 있기 때문이다.
주요 신제품：삼화페인트는 일반 건축용 도료에서부터 항공기용 도료 등 첨단페인트에 이르기까지 다양한 제품군을 선보이고 있다.
우선 ‘늘푸른 에버그린’은 콘크리트·모르타르 등의 내벽에 쓰이는 특수 에멀젼계 페인트로 친환경 건축자재 최우수인증을 받은 인기 상품이다. 작업성이 우수하고 곰팡이 방지기능이 있으며, 원적외선 방출 등의 효과가 있어 소비자들로부터 높은 평가를 받고 있다.
또 수성무기질계인 ‘인플러스미네럴’은 내벽용과 외벽용이 있는데 환경마크인증과 친환경 건축자재 최우수인증을 받은 우수제품이다.
이밖에 장기간 건축물 보호에 탁월한 성능을 보이는 ‘인플러스 수성실리콘’, 결로보완용 수성도료인 ‘인플러스 결로텍스’ 등의 제품이 있다.
건설화학공업(주)
업체 소개：제비표페인트로 알려진 건설화학공업(주)(이하 건설화학·www.jebi.co.kr)은 1945년 설립되어 올해로 60년 역사를 맞이하는 국내의 대표적인 도료 생산업체다.
1945년 설립 당시 남선도료상회라는 사명으로 출발했지만 1952년 현재의 건설화학공업(주)로 법인 전환을 했다.
건설화학은 동종업계 최초로 지난 71년부터 품질관리기법을 도입하였고, 70년대 후반에는 도료종합연구소를 만들어 국내 도료시장을 주도했다.
주요 신제품：건설화학은 실내의 포름알데히드를 흡착해 광촉매 반응으로 물과 이산화탄소로 분해하는 친환경 수성도료 ‘KCI 에코빔’을 선보이고 있다.
‘KCI 에코빔’은 광촉매의 흡착기능을 강화하고 실내공기정화기능을 부가한 것이 특징이며, 황화수소나 암모니아와 같은 악취 원인물질 제거에도 탁월한 효과를 나타내고 식중독을 일으키는 황색포도상구균과 대장균에 대한 항균효과도 우수해 환경마크와 HB마크를 취득한 바 있다. |
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입력 : 2006년 07월 03일 00:00:00 (636호)
<아파트관리신문> 한용섭 차장의 다른기사 보기 |
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| 『방수·도장공사 실무』 발간 |
| 손성해 소장, 건물장수화 위한 공사정보 소개 |
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<아파트관리신문> 한용섭 차장 poem1970@aptn.co.kr | var ti_banner_width = 540; var ti_banner_top = 180;
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공동주택의 평균 건축수명을 늘리기 위한 도장·방수공사 실무정보를 담은 책이 발간돼 관심을 모으고 있다.
현재 부산시 반송벽산삼협한솔아파트에서 근무중인 손성해 관리소장은 아파트 외벽 균열 및 구조체 누수 등에 대한 보수공사 정보 등을 담은 『공동주택 관리자에게 필요한 건물장수화를 위한 방수·도장공사 실무』 책자(사진·총 128쪽)를 발간했다.
이 책은 ▲아파트 외벽 균열 및 보수 ▲균열보수 및 재도장 재료의 선택 ▲균열보수 시공설계 ▲균열보수 및 재도장의 감리·감독 ▲아파트 옥상방수 ▲지하구조체 방수 ▲방수공사의 추진 등 총 7장으로 구성돼 있다.
이 책에서 손 소장은 우선 철근콘크리트 건물의 노후 원인 등을 분석하고 이를 방지하기 위해서는 무엇보다 체계적인 유지보수, 특히 균열보수 및 재도장 공사를 철저히 실시해야 한다고 주장하며, 재도장 재료의 선택에서부터 균열보수 시공설계, 공사의 감리·감독 등에 이르기까지 실무적인 대안을 제시하고 있다.
또 외벽균열보수 및 방수공사 시방서, 균열보수 및 외벽방수공사 입찰 공고문, 공정별 검사신청서, 감리·감독일지 등의 자료를 부록으로 게재해 독자들의 이해를 도왔다.
손 소장은 “현행 장기수선계획은 공동주택 구조체의 수명과 직결되는 물과 공기의 유입을 차단하기 위한 ‘균열의 유지·보수’ 항목이 빠져 있어 비현실적”이라며 “이 책이 공동주택의 균열보수와 방수문제를 처음으로 접하는 분들에게 도움이 되길 바란다.”고 말했다.
손 소장은 지난 2003년 『아파트 구조 장수화 실무론』을 발간해 공동주택 장수명화에 대한 이론적 대안을 제시했으며, 2004년 10월부터 지난해 7월까지 본지에 ‘방수·도장공사 실무’를 연재해 호평을 받은 바 있다.
문의 : 019-642-6047 |
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입력 : 2006년 05월 01일 00:00:00 (628호)
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| 옥상방수, 올바른 시공·철저한 관리 필요” |
| 주관협 전북도회, ‘옥상방수 심층 토론회’열어 |
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<아파트관리신문> 윤희정 기자 hwoohj@aptn.co.kr | var ti_banner_width = 540; var ti_banner_top = 180;
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옥상 방수철을 맞아 아파트 관리소장들이 옥상방수에 관한 지식을 습득할 수 있는 자리가 마련됐다.
대한주택관리사협회 전북도회(회장 서철교)는 지난달 31일 전북도회 교육장에서 소속 회원 등 20여명이 참석한 가운데 ‘옥상방수 어떻게 하면 성공할까?’라는 주제로 ‘심층 토론방’을 개최했다.
이날 토론회에서 (주)장호엔지니어링의 김광식 씨는 “방수란 건축물, 토목 등 공작물에 빗물이나 지하수 등이 침투하지 못하도록 하는 과정”이라며 “대부분의 아파트 옥상방수 하자는 건축물의 시효수명 단축이나 크랙 발생, 부식현상, 기술자의 작업미숙, 물고임 현상 등에 의해 발생한다.”고 지적했다.
이에 따라 김씨는“관리주체는 옥상방수 공사를 시행하기 전에 구조물의 형태나 면 처리, 방수위치, 날씨 등을 고려해야 한다.”며 “옥상 배수구의 올바른 시공과 철저한 관리에도 신경써야 한다.”고 강조했다.
또한 “관리소장들은 아파트 옥상면적과 구조 형태, 누수 위치, 바닥표면 상태 등을 꼼꼼히 살핀 후 적용 가능한 공법을 검토해 입주자대표회의의 심의와 의결을 거쳐 공사를 실시해야 한다.”고 덧붙였다.
이어 질의응답과 옥상방수에 대한 다양한 의견이 오갔다.
이날 참석한 관리소장들은 “이번 토론을 통해 옥상방수에 대한 많은 정보를 얻을 수 있었다.”고 입을 모았다.
한편 주관협 전북도회는 일방적인 교육은 효과를 보기 어렵다는 판단 아래 관리소장들을 대상으로 이러한 토론회를 지속적으로 개최할 예정이다. |
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입력 : 2006년 04월 10일 00:00:00 (625호)
<아파트관리신문> 윤희정 기자의 다른기사 보기 |
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| 아파트 관련 제품 소개 / ‘스타루핑(EPDM 고무방수시트)’- 동일티엔디(주) |
| 방수 성능 우수하고 반영구적 사용 가능…누수방지에 탁월 |
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<아파트관리신문> 황태준 기자 nicetj@aptn.co.kr | var ti_banner_width = 540; var ti_banner_top = 180;
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| ▲ 동일티엔디의 '스타루핑(EPDM 고무방수시트)'을 시공하는 모습. | |
아파트 관리주체와 입주자대표회의는 공사철만 되면 고민에 빠진다. 단지 내 시설물에 대한 적절한 유지보수 공사로 쾌적하고 안락한 주거환경을 조성, 입주민들의 만족도를 높여야 하기 때문이다.
특히 누수가 발생하면 입주민들이 많은 불편을 겪으므로 방수공사는 아파트에서 중요한 공사로 꼽힌다.
따라서 관리주체와 대표회의는 하자 없이 오래 사용할 수 있는 양질의 제품을 선택해야 한다.
이러한 가운데 방수시트 제조업체인 동일티엔디 주식회사(대표이사 이희주·www.ditd.co.kr)가 생산하는 ‘스타루핑(EPDM 고무방수시트)’은 이목을 집중시킨다.
반영구적인 제품
EPDM 고무방수시트인 스타루핑은 내구성과 내열성, 내한성이 우수하고, 반영구적인 제품으로 각광받고 있다.
스타루핑은 다른 고무와 달리 분자골격(分子骨格)에 2중 결합이 없어 공기 중의 산소, 오존 및 자외선에 매우 강하다. 따라서 내후성(耐候性)이나 내노화성 및 내구성이 우수하다.
특히 이 제품은 내열성 및 내한성이 뛰어나다. 사용온도가 -50∼+150℃로 광범위하므로 열대나 한대 등 기온이 매우 높거나 낮은 지방에서도 품질의 변화가 거의 없다. 이러한 장점 때문에 이 제품은 기온 변화가 심한 아파트 옥상방수 시공에 적합하다는 평가를 받고 있다.
이 제품은 또 고무 중에서 비중이 제일 작아 가볍고, 두께도 매우 얇아 그 성능을 충분히 발휘한다.
이와 함께 액체 및 기체에 대한 기밀성이 매우 우수하므로 단열은 물론 방수기능도 탁월하다.
이러한 장점과 함께 이 제품은 콘크리트보다도 수명이 길어 반영구적인 특성도 가진다. 일본에서 실험한 결과에 따르면 이 제품 종류의 EPDM 방수시트는 60년까지 견디는 것으로 나타났다.
동일티엔디(주) 이희주 대표이사는 “대부분의 아파트에서 방수공사를 위한 제품 선택시 주로 가격만을 보고 판단하지만 제품의 성능과 수명 등을 종합적으로 고려해 결정해야 한다.”며 “스타루핑은 제품의 성능이 뛰어나고 반영구적으로 사용할 수 있어 공사 후 몇 년이 지나지 않아 누수가 발생해 골치를 앓는 아파트에 적합한 제품”이라고 강조했다.
간단한 시공도 장점
스타루핑은 시공법도 매우 간단하며, 시공시 소음 및 먼지 등이 발생하지 않는다.
우레탄 등 타제품은 아파트의 기존 콘크리트를 걷어내고 시공 뒤 다시 콘크리트를 타설하므로 소음 및 먼지 등이 발생할 수밖에 없다. 그러나 이 제품은 기존 건물 옥상 바닥의 철거 없이 바닥 위에 제품을 그대로 시공하는 노출공법을 사용한다.
따라서 시공시 소음이나 공해가 거의 발생하지 않아 입주민들이 불편을 겪지 않는다.
특히 이 제품은 SINGLE-PLY 방수공법에 의해 신축 아파트뿐만 아니라 기존 아파트에도 간단히 시공할 수 있다.
또한 공장에서 자재 생산시 규격 제작이 자유로워 현장에 맞게 사전 제작이 가능하며, 기존 시트와 달리 넓은 폭의 현장시공으로 접합부분을 줄일 수 있어 하자의 요인도 감소시킨다.
이와 함께 이 제품의 시트 표면에는 컬러 도장이 가능하다. 사용 가능한 컬러는 은색, 녹색, 청색, 주홍색 등 4종류다. 건축물 및 주위환경, 선호도 등을 고려해 색상을 조절할 수 있어 입주민들의 만족도를 높일 수 있다는 것이 업체측의 설명이다.
이 제품은 시공 후 보수도 용이하다. 기존의 방수공법은 누수 발생 지점을 발견하기 어려워 재시공이 불가피하다. 하지만 이 제품은 방수 부위에 구멍이 생기면 그 부위를 잘라내고 방수전용 테이프로 붙여 보수하면 된다.
동일티엔디는 그동안 이 제품을 영광원자력발전소와 남극기지, 학교, 광주월드컵경기장, 톨게이트, 골프장 등에 주로 납품, 공사해 왔다. 하지만 앞으로는 아파트 등을 대상으로 홍보를 강화해 입주민들이 옥상 누수문제로 고통을 겪는 일이 없도록 할 계획이다.
이 대표이사는 “EPDM 방수시트는 미국의 경우 20여년 전부터 보급, 현재 미국 방수시장의 판매규모가 57%에 이를 정도로 대중화 됐지만 국내에서는 주로 학교나 관공서 등에서 사용하고 아직 아파트 등에는 보급이 미흡한 실정”이라며 “앞으로는 아파트에도 이 제품의 보급을 활성화 해 입주민들의 쾌적한 주거환경 조성에 일조하고 싶다.”고 말했다.
문의 : 02) 982-2662∼3 |
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입력 : 2006년 04월 10일 00:00:00 (625호)
<아파트관리신문> 황태준 기자의 다른기사 보기 |
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| “아파트 수명 연장 등 위해 방수공사 철저히” |
| 주관협 연수지부, 회원 대상 도장방수 등 직무교육 |
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<아파트관리신문> 황은혜 기자 grace@aptn.co.kr | var ti_banner_width = 540; var ti_banner_top = 180;
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아파트 관리소장을 대상으로 도장 및 옥상방수공사와 친절을 주제로 직무교육이 실시됐다.
대한주택관리사협회 인천시회 연수지부(지부장 박영규)는 지난 15일 동춘3동사무소 주민자치센터에서 협회 회원 등이 참석한 가운데 정기세미나를 개최했다.
이날 세미나에서 (주)부영cnc 진만수 대표는 ‘도장 및 옥상방수공사’ 강의를 통해 “옥상방수공사는 균열 및 옥상의 누수로 인한 입주민의 불이익을 방지하고 건축 구조물의 안전 및 수명을 연장하는 것이 목적”이라며 “아파트 상태를 확인하고 입주자대표회의 심의 및 입주민 동의를 거쳐 공사범위, 업체 등을 결정한 후 공사를 실시하게 된다.”고 말했다.
진 대표는 또 우레탄 방수시공 과정에 대해 “각종 이물질을 제거하고 우레탄 실란트 등으로 보수한 후 우레탄 프라이버를 전면에 촉촉이 젖을 정도로 도포한다.”며 “이후 중도재로 우레탄 제품을 전면에 골고루 분포시키고 중도재가 완전히 건조된 후 롤러나 스프레이로 상도재를 도포한다.”고 설명했다.
또한 외부 도장공사에 대해 “구도막이 부실하고 탈락된 부위는 바인더 처리 후 수성 외부용 도료로 도장하는 것이 바람직하다.”며 이와 관련해 서울시 노원구 상계동 벽산아파트와 경기도 일산소재 부영아파트 등의 시공사례를 소개했다.
이밖에 진 대표는 “작업중에는 추락, 충돌, 낙하물 등으로 인한 재해를 예방하기 위해 안전장구를 철저히 착용해야 한다.”며 “전기를 사용해 작업하는 경우는 절연용 보호구나 방호구를 사용해 감전사고를 예방해야 한다.”고 당부했다.
이와 함께 이날 세미나에서 ‘친절과 리더십의 관계’를 주제로 강의를 펼친 CJS교육아카데미 박정아 원장은 “사람의 마음을 움직이는데 있어 가장 중요한 것은 먼저 나서서 실천하는 솔선수범”이라며 “리더십은 기술과 테크닉이 아니라 따뜻한 마음에서 우러나는 행동”이라고 강조했다.
박 원장은 이어 “리더십의 본질은 사랑이고 사랑이란 사랑하는 마음을 표현하는 것”이라며 리더십에 있어 중요한 요소로 ▲인내(자기 통제력을 발휘하는 것) ▲친절(관심, 인정, 격려의 뜻을 표현하는 것) ▲겸손(진실하고 가식이 없으며 거만하거나 뽐내지 않는 것) ▲존중(타인을 소중한 존재로 대하는 것) ▲이타주의(타인의 욕구를 충족시키는 것) ▲용서(잘못을 하더라도 책망하지 않는 것) 등을 꼽았다. |
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입력 : 2006년 03월 27일 00:00:00 (623호)
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| 방수공사와 보수관리 - EPDM 고분자 방수고무시트에 관한 연구 ⑦ |
| 방수공사시 방수자재의 장점 등 충분히 고려해야 |
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2.1.6 방수재료 부위별 사고 현황
일반적인 누수는 철물, 프라스틱재(드레인, 슬라브, 전선관) 등을 경로로 콘크리트를 관통해 방수재의 계면을 타고 흐르는 경우에 발생하는데, 방수재의 결함은 시트간 접착 불량 등이 대부분이다.
그러나 무엇보다 시공자가 방수자재의 장점을 고려하지 않고 시공을 한다는 게 큰 문제다. 손쉽고 이윤이 많은 제품을 선호, 설계변경 등을 강행해 물의를 일으키고 있다.
손쉬운 제품일수록 쉽게 하자가 발생한다.
방수 재료별, 사고 유형별로 나누어 본 하자 발생은 아스팔트 노출공법에 의한 부풀림 사고가 가장 많았다. 시트공법은 부풀림과 접합부 및 끝단부위의 박리현상이 도막방수의 경우 파단이 가장 많은 하자 발생의 요인인 것을 알 수 있다.
2.1.7 국내 방수공사 하자보수 비용에 대한 조사
준공 후 2년 이내에 방수하자를 보수할 경우의 공종별 하자보수비용이다. 하자보수시 관리직원의 교통비, 통신비 등과 현장에서 직영분, 진행비 등이 소요된다. 이외에도 거주자와의 1차 하자보수 문제가 해결되지 않은 공종은 합의금의 형태로 실제비용이 지불되기도 한다. 하지만 건설회사에서 하자보수팀을 전담해 운영하고 있어 조사비용보다 훨씬 높아질 수 있다.
(2) 평당 초기 건설비에 대한 평당 하자보수비율 점유율
초기 건설비는 토지 구입비를 제외한 대지 조성공사부터 준공 시까지 소요된 건설비로 본 단지의 초기 건설비는 2백76억3천1만원(24평 기준 1417세대/ 단지, 총면적 : 3만4014평)이다.
이를 세대별로 보기에는 세대별 평수가 다양하기 때문에 연면적으로 나누어 단위 면적당 초기 건설비를 구한 값이다. 단위 면적당 초기 건설비는 81만2321원이다.
평당 초기건설비에 대한 평당 하자보수비용 점유율로서 방수공사에 대한 하자보수비용이 다른 건축공사에 비해 높은 하자보수비율을 나타내고 있다.
이 래 섭 대표이사
동일티엔디(주)
www.ditd.co.kr |
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입력 : 2006년 03월 20일 00:00:00 (622호)
아파트관리신문의 다른기사 보기 |
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| 방수공사와 보수관리 - EPDM 고분자 방수고무시트에 관한 연구 ⑤ |
| EPDM 고무방수시트, 가격 비싸고 숙련공의 시공 필요 |
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(2) EPDM 고무방수 시트
a. 재료적인 문제점
기존 아스팔트계, 시멘트계 , 우레탄 도막, 액체 방수 등에 비해 EPDM 고무 재질 100%로 제작하기 때문에 가격이 비싼 흠이 있다.
b. 작업상의 문제점
유기용제를 포함한 재료가 많기 때문에 밀폐되거나 환기가 충분하지 않은 장소에서는 위험성이 높으며, 접착제의 오픈타임이 기후, 날씨 등으로 좌우돼 콘크리트의 건조 상태가 양호하지 않으면 접착에 문제가 있다.
c. 시공관리상의 문제점
숙달된 시공자들의 관리 하에 시공해야 한다. 일부 시트류와 같이 취급해 부자재도 처리 안하고 시공하는 것은 하자 발생의 요인이 되고 있다.
(3) STAINLESS 금속판 방수 공법
a. 재료적인 문제점
재질 선정을 잘못하면 녹이 슬 가능성이 있으며, 재료비가 고가다.
b. 작업상의 문제점
준비 작업이 복잡하고 판금지식이 요구되며, 시공이 정밀해야 하므로 숙련공이 필요하며, 벽면부 등이나 복잡한 구조물의 세밀한 마무리가 어렵다. 또 다양한 시공 장비가 구비돼야 한다.
c. 시공관리상의 문제점
조인트 용접 과정에서 핀홀(PIN HOLE) 등이 생길 수 있으며, 용접개소가 많아 작업 후 확인이 어렵고 접합부가 상부돌출형이므로 옥상에 이용하기 어렵다.
(4) 무기질 탄성도막 방수재
a. 재료적인 문제점
신축성이 있으나 균열 저항성이 약해 파단의 위험이 있으며, 무기질계 재료의 특성상 경화시간이 길고 5。C 이하에서는 시공이 곤란하다. 바탕면이 평활하지 않으면 균일 두께로 형성하기 어렵다.
b. 작업상의 문제점
바탕표면에 유수(流水)나 고인물, 표면의 결로, 배면·측면으로부터 침입수가 없어야 도막의 두께 형성시 하자가 적다. 또 바탕이 완전히 건조하지 않은 상태에서 구체콘크리트와의 부착이 양호하다.
c. 시공관리상의 문제점
바탕면의 관리 상태에 따라 방수성능에 영향이 크고 적층한 와이어매쉬 등의 조인트부에 파괴가 발생하기 쉽다. 시공 후 두께를 확인하기 어렵다.
(5) 우레탄 도막 방수
a. 재료적인 문제점
우레탄 고무는 우수한 고무재질이나 우레탄 단일로는 액상을 할 수 없다는 게 단점이다. 그래서 액상을 하기 위해 아스팔트나 또는 기타 재질을 혼합해 액상이나 도막 방수재를 만드는데, 혼합시 2중 결합으로 화학적 변화가 발생해 재질의 변화속도가 빠르다. 무조건 우레탄이라는 말에 혼동하지 말아야 한다. 또 경화시간이 우레탄의 특성상 공사기간이 길어지며 배합에 의해 방수층의 품질이 좌우돼 균일한 품질의 방수층을 얻기 힘들다.
b. 작업상의 문제점
바탕정리가 되지 않으면 균일한 도막 형성이 어렵고, 바탕면의 함수율이 80% 이상이면 접착불량이 생긴다. 또 도장 후 껍질이 일어나기 시작하면 그 범위가 넓게 퍼지며 도장 부위가 갈수록 들떠 누수가 발생된다.
c. 시공관리상의 문제점
자외선에 약하며 경년변화에 따른 신율의 감소가 커 방수층의 파단 사고가 많으며 통기성이 부족해 부풀음 사고가 많다.
이 래 섭 대표이사
동일티엔디(주)
www.ditd.co.kr |
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입력 : 2006년 02월 20일 00:00:00 (618호)
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| 방수공사와 보수관리 - EPDM 고분자 방수고무시트에 관한 연구 ④ |
| 누수방지 위해 인장응력·신장률 갖춘 제품 사용해야 |
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2.1.2 콘크리트 수축 팽창에 따른 방수재의 부착면 박리
사용 방수재의 단기적 성능에 따라 누수를 방지했더라도 계속되는 콘크리트의 수축 팽창과 진동은 방수층의 균열 및 들뜸을 가져와 재누수의 원인이 되고 있다.
콘크리트의 특성(수축 및 팽창)
콘크리트 등 모든 물체는 고유의 열팽창계수를 가지며 온도 변화에 따라 중심축을 기점으로 해 수축·팽창율 반복한다. 콘크리트의 CLACK, 콜드조인트(COLD JOINT), 컨스트럭션 조인트(CONSTRUCTION JOINT), 익스팬션 조인트(EXPANSION JOINT) 등은 주요 누수 부위로 중심축으로부터 가장 원거리에 위치하기 때문에 수축 팽창을 반복한다. 이같은 현상이 반복돼 콘크리트에 크고 작은 균열이 발생하고 이 균열이 방수층을 파단시킴으로서 누수가 발생한다.
600% 이상의 신장률이 있는 방수재료도 반복되는 미세한 균열응력에 견디지 못하고 파괴되는 현상이 무수히 발생하며, 현재도 진행되고 있다. 또한 콘크리트 구조물에 균열이 발생할 때 무려 21~25N/㎟정도의 순간 균열응력이 발생하지만 현재 사용되는 방수자재의 인장, 인열강도는 0.3~20N/㎟ 정도에 불과해 콘크리트 균열에 대응한다는 것은 불가능하다. 즉 40N/㎟ 이상의 인장, 인열강도(찢김 강도)가 있는 재료를 사용하든지 또는 방수층이 콘크리트의 균열로부터 자유롭게 되지 못하면 순간 균열응력에 의한 파괴는 계속 진행될 것이다.
이러한 경우에는 신장률만 고려해 신기술인 것 마냥 제품을 내놓지만 제품의 신장률이 좋은 만큼 안 늘어나려는 인장응력을 동시에 구비하고 있어야만 한다.
이러한 신장률과 인장응력을 동시에 갖춘 제품을 사용해야만 신축 구조물에 적응하여 누수를 방지한다.
구체의 거동원인은 온도 변화 이외에도 외부 진동, 건물의 침하 등 여러가지가 있는데 상기와 같은 원인에 의해 계면 박리가 발생하며 결국 누수로 이어진다.
2.1.3 기존 방수 공법의 문제점
(1) 아스팔트 방수와 도막재료의 복합 방수
a. 재료상의 문제점
단열 노출 방수층의 온도 변화에 따른 성능 저하가 빠르고 누름 콘크리트 설치시 재시공에 따른 추가 경비 부담이 커진다.
특히 노출 시공 시 여름철에는 옥상의 콘크리트 표면 온도가 70。C 이상 상승해 시트가 녹아 내리고, 겨울철에는 -5。C∼-10。C 정도만 돼도 깨져나간다.
b. 작업상의 문제점
고온의 용융 아스팔트에 의한 화상의 위험이 있으며, 재료의 종류 및 공구가 많기 때문에 준비 작업이 많다. 형상 루핑의 취급방법으로 방수 성능이 좌우될 수 있으며, 방수층의 끝단처리가 어렵다.
c. 시공관리상의 문제점
들어간 모서리부의 들뜸이 발생하고 누름층 신축 줄눈 부위의 부착이 약하며, 노출 방수층에서는 초목의 뿌리로 손상되기 쉽고 노출 방수층에서는 부풀음 현상이 많이 발생한다.
이 래 섭 대표이사
동일티엔디(주)
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입력 : 2006년 01월 30일 00:00:00 (616호)
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| 방수공사와 보수관리 - - EPDM 고분자 방수고무시트에 관한 연구 ③ |
| 장기적 물고임 현상은 건축물 내구성에도 영향 미쳐 |
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(4) 바닥면 SLOPE
일반적으로 방수를 시공할 지붕이나 실내의 바닥면은 가능한 빨리 배수시키는 것이 필요하다.
경사가 완만하면 물이 고이기 쉽고 누수의 원인이 된다. 장기적 물고임 현상은 내구성에도 나쁜 영향을 줄 수 있으므로 지정의 구배(句配)는 반드시 지켜야 하며 보행용 지붕방수에는 1/100, 비보행용 지붕방수에는 1/50 이상의 구배로 하는 것이 가장 바람직하다.
(5) 이질바탕의 처리
방수바탕이 언제나 단일 재료로 구성된다고 볼 수 없으며, 때로는 콘크리트와 DECK PLATE, 라스시트에 콘크리트와 타설 또는 모르타르를 바른 바탕, 철근 콘크리트 구조물의 콘크리트와 철골조에 ALC판을 올려놓은 바탕 등이 재료이기 때문에 주로 그의 접합부의 방수처리가 문제가 될 수 있다.
이러한 것들의 접합부는 서로 재료의 팽창 수축률이 달라 일종의 익스펜션 조인트를 구성하므로 단순히 도막 방수 재료를 덧칠하거나 보강 칠만으로는 이질 재료의 신축 거동에 견디기에 부족하다.
이러한 부분은 신축성이 풍부한 EPDM 고무방수 시트에 가류고무테이프를 붙이는 것이 바람직하다.
(6) 이어치기 부분
일반적으로 철근콘크리트 지붕 슬래브의 경우 평면에서의 콘크리트 이어치기, 패러핏, 옥탑, 외벽 등, 수직면에서의 이어 붓기, 지붕의 구석, 모서리, 창틀 둘레 등에 건조 수축에 의한 균열이 생기기 쉽다.
(7) 균열
콘크리트를 타설했거나 혹은 모르타르를 바른 바탕이면 그곳에서 발생하는 균열이나 줄눈 등의 처리가 어렵다. 이러한 건물은 라멘 구조의 철근 콘크리트조와 비교했을 경우 지붕에 생기는 요동은 비교적 크다. 바탕에 밀착해서 시공된 방수층에 어느 정도의 변형, 요동이 있는가를 충분히 검토하고 이미 발생한 균열은 물론 장래 발생할 우려가 있는 부분에 대해 절연 보강 바름, 절연보강 붙임 등 균열 방지의 방법을 취하는 것이 중요하다.
(8) 들뜬 곳과 청소
·들뜬 부분
일반적으로 구체의 콘크리트 슬래브나 패러핏 면에 시멘트 모르타르로 바탕을 만들 때 콘크리트 표면에 레이턴스(LAITANCE)나 거푸집에 바름 기름이 있으면 모르타르 접착성이 좋지 않다.
또 모르타르 자체의 혼합 비율이 좋지 않거나 급격히 건조하면 모르타르가 구체의 콘크리트와 접착이 잘 안돼 들뜨게 된다.
모르타르가 들뜬 곳에 방수층을 시공하면, 경화 후에 방수층이 들려 무수한 금이 갈라지는 현상이 생겨 방수층을 파괴하는 결과로 이어지게 된다. 이러한 때는 들뜬 부분을 철거하고 다시 모르타르를 재시공하여야 한다.
·청소
EPDM 방수를 시공하는 면을 스크래퍼, 와이어 브러시, 빗자루 등의 기구를 사용해 청소한 후 충분히 건조시킨다.
이 래 섭 대표이사
동일티엔디(주)
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입력 : 2006년 01월 16일 00:00:00 (614호)
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| 방수공사와 보수관리- EPDM 고분자 방수고무시트에 관한 연구 ② |
| 방수바탕 불완전으로 인한 누수 상당 비율 차지 |
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제2장 기존 방수공법 및 각종 방수재료의 문제점
2.1 방수사고의 원인 및 현황
2.1.1 방수층과 바탕층과의 관계
콘크리트 방수바탕의 양생 상태가 방수 시공의 결과에 주는 영향은 매우 크다. 완전한 방수바탕 위에 방수층의 누수는 있을 수가 없다. 하지만 불완전한 바탕으로 인한 누수는 상당한 비율을 차지하고 있고, 방수시공의 첫번째로 적절한 조치를 강구하는 일이 중요하다. 누수 없는 콘크리트를 만들기 위해서는 수밀성이 높고 균열 발생이 적은 콘크리트를 만들면 된다.
그러나 기타 방수자재가 균열, 이어치기부, 종류가 다른 바탕의 연결, 각종 판재의 접합부 등으로 방수상 문제가 많은 것에 비해 EPDM 방수는 표면 정리를 간단히 한 후 시공이 가능하다. 또한 바탕의 평활 정도, 건조 정도, 구배 DRAIN이나 파이프 둘레 치켜 올림, 끝부분이나 처마끝부분은 방수 시공상 문제가 많아 점검과 처리가 중요하다.
(1) 건조 상태
바탕의 건조 정도가 불충분하면 프라이머의 침투 및 본드 접합에 부착불량을 일으켜 시공 후 수증기 수축 팽창으로 신장률이 좋지 않은 제품은 대부분 하자가 발생한다. 특히 노출방수의 경우 주간에서 야간으로 온도 변화시 팽창률이 변화, 방수층이 신축을 되풀이해 신장률이 좋지 않은 방수자재는 성능이 저하된다. 또 PAR APET 방수층의 마감, 굴곡부 끝부분의 부착이 나쁘면 박리해 누수의 원인이 되므로 충분히 건조해야 한다.
(2) 평활정도
콘크리트 타설 마감 또는 콘크리트 타설 후 모르타르를 바른 바탕은 콘크리트 모르타르 흘림, 나무조강, 철근 등 솟은 부분을 제거하고 평탄하게 만들어야 한다. 바탕이 울퉁불퉁하거나 날카로운 돌기물이 있으면, MEMBRANE계 방수층에서 많은 문제가 발생하고, 시멘트계의 방수제품은 콘크리트 균열로 인해 하자가 많이 발생한다.
특히 도막 방수층의 경우는 마감한 방수층의 두께가 고르지 못해 단면이 가장 얇은 곳에서 하자가 발생하므로 두께가 재료의 내후성, 내구성을 결정한다고 해도 과언이 아니다. 지붕, 처마, 기타 노출방수의 경우는 바탕의 정도가 그대로 표면에 나타나므로 바탕을 평탄하게 만들어 놓는 것이 중요하다.
(3) 표면의 정도
방수 바탕의 콘크리트 타설 마감이나 모르타르 바름 바탕이 대부분이고 보통의 경도를 가진다.
그러나 콘크리트는 수분 과다로 인해 블리딩이 일어나고 콘크리트 표면에 레이턴스(LAIT ANCE)가 생기는 경우가 있다. 또 모르타르는 경화응결 과정에서 온도가 급격히 상승하거나 수분이 부족하면 뜨거나 균열이 생겨 강도가 약해진다.
이러한 바탕에는 방수층이 바탕면에서 박리되기 쉽고, 수로를 만드는 원인이 된다.
그러나 EPDM 프라이머는 콘크리트에 침투해 공급을 막아주고 그 다음에 칠하는 본드의 촉진제 역할을 하기 때문에 이 정도의 악조건은 막을 수 있으나, 100% 방수 효과를 보기 위해 바닥은 깨끗이 하는 게 좋다.
이 래 섭 대표이사
동일티엔디(주)
www.ditd.co.kr |
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입력 : 2005년 12월 26일 00:00:00 (612호)
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| 전문관리정보 / 방수·도장공사 실무 39·끝 |
| 공동주택 장수명화 위해 균열보수공사 철저히 |
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제7장 결론
주택구조체 장수화의 선견지명에 불을 붙여 제대로 시행해 나가야 한다. 전국 방방곡곡에 주택이 이미 수없이 건축되어 있으며, 주택구조체의 수명이 단명되는 여러가지 원인 중 가장 큰 원인은 건축시 철근피복 두께가 너무얇아 철근이 빨리 부식되기 때문이다.
건축 이후는 주택구조체가 겨울과 여름, 밤낮의 온도차이에 의하여 수축 팽창의 자연적 현상으로 콘크리트의 부식과 박리가 자연적으로 발생하여 단명된다.
이미 건축되어 있는 주택 구조체 건축에 대하여 잘못을 논한들 주택을 헐고 다시 건축할 수는 없을 것이다.
단지 주택구조체의 철근과 콘크리트의 관리를 이제부터 제대로 시행하여 철근과 콘크리트의 부식과 박리에 이르는 기간을 늘리면 공동주택의 수명은 현재의 2배 이상 연장되리라 본다.
종전의 주택건설촉진 법령과 현행 주택법령의 장기수선계획 수립기준의 146개 항목 중에 철근콘크리트 구조체로의 물과 공기 유입 차단 유지 보수부위에 대하여 옥상 바닥 등에 대한 일부 극소수의 부위를 제외하고는 장기수선계획과 충당금 적립이 없다.
철근콘크리트 구조체의 부식과 박리의 유지보수 금액은 주택관리 전반의 유지보수금액 중에 단일 항목으로서는 가장 많은 예산이 지출돼야 한다.
대부분 입주민들은 주택구조체 수명과 직결되는 물과 공기의 유입을 차단하는 유지보수 공사(특히 외벽체의 균열보수 및 방수)에 대해 무관심하다. 지금까지 균열보수공사는 도색 공사시 서비스 되는 등 일시적 방편으로 시행되고 있다.
철근콘크리트 구조체로의 물과 공기유입 차단 유지보수는 빗물유입 시발부위를 차단해야 한다.
관통균열, 지하실, 옥상의 누수 등은 유입경로를 찾아 주입식 공법을 병행 시공하여야 하며, 유지 보수가 제대로 검증된 시방서, 공법, 재료의 선택과 필요충분량, 필수적인 시공 절차를 생략하지 않은 시공이 요구되고, 관리 감독 등을 철저히 해야 한다.
대부분의 시공업자는 주입식 시공법을 비롯하여 상당부분을 아예 시공계획에서 제외하거나 형식적으로 시행 마무리하여 그 위에 후속공사인 도장공사로 덮는 경우가 많으며 그렇게 시공하여도 공사비잔액 지급시점까지는 외관상으로 아무런 문제점이 없는것 처럼 보인다. 이는 균열에 대한 인식이 부족한 입주민이 원하는 최소금액 비용과 상통한다.
우리나라 아파트 철근콘크리트 구조체가 건축되기 시작하여 30~40년이 지난 오늘날은 구조체를 헐고 재건축하고 있는 것이 현실이다.
따라서 공동주택 구조체의 유지 보수 관리 측면으로 본다면 현행 장기수선계획의 수립 기준은 주택구조체로의 물과 공기의 유입차단 유지보수 항목에 대한 핵심이 빠져서 비현실적이며, 잘못된 계획이므로 시급히 보완해야 한다.
이제는 주택 관련 행정기관과 주택구조체 유지보수 관리에 관련된 모든 사람들이 균열에 대처하는 현재의 안이한 인식에서 탈피해야 한다.
주택구조체 수명장수화를 위해 주택구조체 유지보수에 모두가 앞장서야 한다.
손 성 해 주택관리사
벽산한솔아파트 관리소장 |
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입력 : 2005년 07월 18일 00:00:00 (591호)
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