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2007-09-27 09:43:19, 조회 : 467, 추천 : 16 |
필자는 최근 지방출장을 다녀올 때마다 비행기 아래에서 펼쳐지는 도심지를 유심히 바라보면서 저 많은 아파트들은 얼마나 많은 하자와 관련된 문제점을 안고 있을까 하는 생각을 자주 하게 된다.
아파트 하자소송은 최근에 문제가 된 새로운 소송유형은 아니다. 예전에도 꾸준히 사건화 되었지만, 대부분이 3년차 내지는 5년차 하자를 중심으로 그 시점에서 제기된 것이 대부분이었다. 그런데, 최근 대법원에서 하자담보책임기간을 10년으로 적용한다는 판결이 선고된 이후부터는 전국의 아파트들에 대한 하자소송이 무더기로 제기되기 시작했다.
◇아파트 하자소송의 주요 쟁점=아파트 하자소송과 관련된 주요 법률적 쟁점을 살펴보면, 입주자대표회의가 하자보수비청구소송의 소송주체가 될 수 있는가, 하자보수책임기간을 얼마로 보아야 하는가, 하자의 판단기준이 무엇인가, 적정한 하자보수의 범위와 보수방법은 무엇인가(특히, 균열보수), 하자의 발생시점에 대한 입증책임과 판단문제, 어떤 기준에 의해서 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 소멸시효를 판단할 것인가 등을 꼽을 수 있다.
위 쟁점들 중에서 입주자대표회의의 원고적격이나 하자보수책임기간은 아파트 하자소송의 일반론으로 크게 이슈화되었으나, 나머지 하자의 판단기준이나 하자보수의 범위 및 방법, 하자발생시점, 소멸시효 등은 개별 사안에서의 주장이나 입증문제로 여겨져 왔다.
◇주택법령의 개정과 아파트 하자소송의 현황=그런데, 최근 주택법령의 개정과 건설업체들의 적극적인 소송대응을 통해서 위와 같은 법률적인 쟁점들에 대해서는 많은 변화가 있었다.
(1) 먼저, 주택법이 개정되면서 종전 아파트 하자보수책임기간이 단축되었고, 내력구조부 중 중대한 하자에 대해서만 손해배상을 인정하게 되었으며, 기존의 하자가 발생한 사안에까지 개정법령이 소급해서 적용되게 되었다. 그래서 당사자들이 관련 소송에서 개정내용을 주장하기 시작하였고, 위 개정 법령을 적용한 일부 하급심 판결이 나오기까지 하였다. 그후 서울고등법원 민사 제6부는 위 주택법 개정규정이 국민의 재산권을 침해해 위헌의 소지가 있다는 이유로 헌법재판소에 위헌제청을 해서 현재에는 헌법재판소가 위 주택법 규정의 위헌여부를 판단하고 있는 중이다.
위 주택법 규정의 위헌판단이 언제 내려질지는 불확실하나, 그로 인해서 현재 법원에 계류중인 많은 하자소송의 소송절차가 중단되거나 판결선고가 연기되었고, 새로이 소송을 제기하고자 하는 아파트들도 소송을 무기한 연기하는 경우도 발생하였다.
(2) 다음, 주택법의 개정과 사건수의 증가로 인해서 건설회사가 보수책임을 부담하는 하자가 구체적으로 무엇인지, 적정한 보수범위와 방법은 어떠한지 등에 대해서도 당사자 사이에 적극적으로 다투어지기 시작하였다. 종래에는 법원의 감정결과를 그대로 수용하는 것이 일반적이었으나, 최근에는 좀더 기술적인 부분에까지 당사자들의 주장과 입증이 전개되고 있다. 특히, 실무상 가장 문제가 되는 것이 균열하자의 보수범위와 보수방법이라고 할 것인데, 이에 대해서는 법원도 통일적인 기준을 제시하지 못하고 있는 것으로 보인다.
◇아파트 하자소송의 문제점=먼저, 입주자들은 아파트에서 발생한 하자 등이 모두 건설회사에게 책임을 물을 수 있는 하자로 쉽게 오해하고 소송을 제기하는 측면이 있다. 그로 인해서 과다한 법률비융(특히, 감정비용)을 발생시키고, 분쟁이 장기화되면서 상호 불신만 깊어지고 있다. 여기에는 안전진단업체나 건축사, 변호사 등이 하자에 관한 정확한 정보를 제공하지 못했거나 아파트 하자소송과 관련된 주요 쟁점에 대한 입법태도나 판결례의 미확정이 그 원인을 제공하고 있다.
◇아파트 하자소송의 개선방향=역설적이게도, 하자소송을 한 번이라도 진행했던 아파트 입주자들의 경우 하자에 대한 접근 방법이나 태도가 휠씬 신중하고 적극적으로 건설업체와 협의하거나 조정하고자 한다는 것이다. 이는 아파트 하자소송이 많은 법률비용을 부담하는데다가 장기간이 소요된다는 점, 그에 비해서 판결금액의 대부분은 당초 소제기에 의도했던 결과에도 휠씬 못 미친다는 점, 최근에는 재판부가 하자보수를 건설회사가 하는 방향으로 조정이 이루어지고 있다는 점 등에서 그 원인을 찾을 수 있다.
따라서 아파트 하자를 둘러싼 많은 전문가들과 이해집단들은 보다 정확한 법률적 기술적 정보나 지식을 입주자들에게 제공할 필요가 있다.
또한, 아파트 하자와 관련된 기술적인 정보와 지식이 입법과정이나 판결과정에 충분히 반영될 수 있도록 관련 전문가들의 노력이 절실히 필요하다. 최근 한국콘크리트 학회가 허용균열 폭과 보수범위 및 방법에 대한 연구결과를 내놓은 사실은 주목할 만한 사건이다.
끝으로 무엇보다도 입주자들 스스로도 아파트 하자보수비는 아파트의 하자를 보수하는데 소요된다는 기본적인 인식하에서 아파트 하자 및 하자소송에 대한 선입견과 편견을 버려야 할 것이다.
신길호 변호사 (법무법인 한울)
출처 한국건설신문 | | |