임대아파트 하자 담보청구권 소멸시효
분양전환 시부터 기산해야
<관련기사 제567호 2007년 10월 31일자 게재>
서울중앙지방법원 제27민사부 판 결
사 건 2005가합86083 하자보수보증금 등
원 고 ○○○○○○아파트 입주자대표회의
광주 북구 ○○동 ○○○-○
대표자 회장 박○○
피 고 1. ○○○○○○ 주식회사 서울 강남구 ○○동 ○○○ 대표이사 정○○
2. 서울보증보험 주식회사 서울 종로구 연지동 136-74 대표이사 정○○ 지배인 임○○
피고들 소송대리인 법무법인(유한) ○○○담당변호사 정○○
변 론 종 결 2007. 9. 21.
판 결 선 고 2007. 10. 19.
주문
1. 가. 피고 ○○○○○○ 주식회사는 원고에게 2억5,075만2,000원 및 이 중 1억100만원에 대하여는 2005. 10. 11.부터, 나머지 1억4,975만2,000원에 대하여는 2006. 10. 24.부터 각 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 피고 서울보증보험 주식회사는 피고 ○○○○○○ 주식회사와 연대하여 원고에게 위 2억5,075만2,000원 중 7,950만6,847원 및 이에 대하여 2005. 10. 11.부터 2007. 10. 19.까지는 연 6%, 2007. 10. 20.부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고 서울보증보험 주식회사에 대한 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 ○○○○○○ 주식회사 사이에 생긴 부분은 위 피고가 부담하고, 원고와 피고 서울보증보험 주식회사 사이에 생긴 부분은 1/3을 원고가 나머지를 위 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
원고에게, 피고 ○○○○○○ 주식회사는 2억5,075만2,000원, 피고 서울보증보험 주식회사는 피고 ○○○○○○ 주식회사와 연대하여 위 돈 중 1억1,879만2,731원 및 위 각 돈 중 각 1억100만원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터, 나머지 각 돈에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
이유
1. 기초사실
가. 이 사건 아파트의 신축 및 원고의 구성
(1) 피고 ○○○○○○ 주식회사(이하 ‘피고 ○○○○○○’이라 한다)는 사업주체로서 광주 북구 ○○동 ○○○-○ 지상에 ○○○○○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 총 668가구를 신축한 뒤, 1997. 4. 25. 광주광역시장으로부터 사용검사를 받아 임대분양하여 임대사업을 영위하다가, 2002년경 이 사건 아파트를 분양전환 하였다.
(2) 원고는 이 사건 아파트가 분양전환 된 뒤 이를 관리하기 위하여 그 입주자들로 구성된 입주자대표회의이다. 원고는 이 사건 아파트의 구분소유자들 모두로부터 이 사건 아파트에 발생한 하자로 인한 손해배상청구권을 양수하면서 그 취지의 통지권을 위임받아 피고 ○○○○○○에게 그 취지를 통지하였다.
나. 하자보수보증계약의 체결
(1) 피고 ○○○○○○은 분양전환을 하면서 2002. 8. 16. 피고 서울보증보험 주식회사(이하 ‘피고 서울보증보험’이라 한다)와 이 사건 하자보수보증계약을 체결하고, 그에 따라 계약명은 광주○○○○아파트(1차) 기둥, 내력벽, 보험가입금액은 1억1,879만2,731원, 하자담보책임기간 및 보험기간은 1997. 5. 17.부터 2007. 5. 16.까지로 된 하자보수보증서를 발급받아 광주광역시장에게 예치하였고, 원고가 구성된 뒤 보증채권자 명의는 원고로 변경되었다.
(2) 이 사건 하자보수보증계약은 하자담보책임기간 안에 발생한 하자에 대하여 그 보수 또는 보완청구를 받았음에도 불구하고 보험증권에 기재된 계약에 따라 이를 이행하지 아니함으로써 채권자인 피보험자가 입은 재산상의 손해를 보상한다고 정해져 있다.
다. 하자의 발생
(1) 피고 ○○○○○○이 이 사건 아파트를 신축하여 임대분양한 뒤 미시공, 변경시공, 부실시공, 오시공 등의 이유로 그 공용부분과 전유부분에는 건물 외벽 및 내부 균열, 누수, 부식, 들뜸 등의 하자가 발생하였다.
(2) 이에 이 사건 아파트의 관리사무소장은 분양전환 전부터 피고 ○○○○○○에게 지속적으로 하자보수공사를 요청하였고, 피고 ○○○○○○은 일부 보수공사를 하기도 하였으나 이 사건 아파트에는 여전히 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 남아 있는데 그 보수비용 합계는 2억5,075만2,000원이며, 이 중 10년차 하자의 보수비용 합계는 7,950만6,847원이다.
[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 4호증, 을 제2호증(가지번호 포함)의 기재, 이 법원의 현장검증결과, 감정인 박○○의 하자감정결과 및 각 감정보완결과, 변론 전체의 취지]
2. 주장 및 판단
가. 본안전 항변
피고 ○○○○○○은, 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 그 하자로 인한 손해배상청구권을 양수하여 이 사건 소로써 손해배상을 구하는 것은 소송신탁에 해당하여 이 사건 소는 부적법하다는 취지로 다투므로 살피건대, 원고가 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수한 경위, 방식, 시기, 양도인인 구분소유자들과 양수인으로서 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고와의 관계, 하자보수의 효율성 등 제반 사정을 종합해 보면, 이 사건 아파트의 구분소유자들이 원고에게 한 채권양도는 소송행위를 하게 하는 것이 주목적이라고 볼 수 없다 할 것이어서 신탁법 제7조에 위반되지 않아 유효하므로, 이와 달리 다투는 피고 ○○○○○○의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 이 사건 아파트에 발생한 하자에 관한 피고의 주장
이 사건 아파트에 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 발생하였음에 대하여, 피고들은 다음과 같이 다툰다.
(1) 내력구조부의 하자
(가) 피고들은, 내력구조부인 5년차, 10년차 하자는 당해 공동주택이 무너진 경우나 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에 한하여 하자담보책임이 발생하는데, 이 사건 아파트는 무너졌거나 무너질 우려가 있는 경우로 볼 수 없으므로 5년차, 10년차 하자에 대하여는 하자담보책임이 발생하지 않는다는 취지로 다툰다.
(나) 살피건대, 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법(이하 ‘개정된 주택법’이라 한다) 제46조는 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열렬·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 하고(제1항), 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다(제3항)고 규정하고 있고, 부칙 제3조는 개정된 주택법이 시행된 2005. 5. 26. 전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사를 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조의 개정규정을 적용한다고 규정하고 있다.
한편, 집합건물법 부칙 제6조는 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 ‘집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다.
다만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다’로 개정되었다.
위 관련규정을 모아보면, 2005. 5. 26. 주택법 및 집합건물법의 개정으로 사업주체의 공동주택에 대한 하자담보책임에 관하여는 종전과 달리 집합건물법 및 이에 의하여 준용되는 민법의 규정을 배제하고 개정된 주택법 제46조가 일반적·전면적으로 소급하여 공동주택의 하자로 인한 하자보수 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 근거규범이 되었다.
그런데 주택법은 제46조 제1항에서 공동주택에 발생한 하자 일반에 대하여 하자보수책임을 인정하면서도 같은 조 제3항에서는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에만 하자발생으로 인한 손해배상책임이 발생한다는 규정을 두고 있어, 문면만 놓고 보면 내력구조부 아닌 부분에 발생한 하자에 대한 손해배상책임과 내력구조부에 발생한 하자 중 중대한 하자가 아닌 경우의 손해배상책임을 배제하는 것으로 볼 여지도 있으나, 종전의 집합건물법과 민법 규정에 의하면 내력구조부의 중요한 하자인지 여부를 가리지 않고 공동주택에 발생한 하자 일반에 관하여 손해배상책임이 인정됐었는데, 일반적·전면적으로 소급 적용되는 개정된 주택법 제46조를 두고 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대하여만 손해배상책임을 발생하는 것으로 해석하면 위헌의 소지가 다분한 점에 비추어 보면, 위 규정의 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 중요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부의 하자 중 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 한하여서만 하자담보책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 해석된다.
따라서, 피고들은 이 사건 아파트에 발생한 내력구조부의 하자에 대하여 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자인 여부를 가릴 필요 없이 손해배상책임이 있으므로 이와 달리 다투는 피고들의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 허용균열
(가) 피고들은 콘크리트 구조물의 균열을 내용으로 하는 하자에 대하여 0.5㎜ 이하의 미세균열은 허용균열 폭 범위에 포함되는 것으로서 하자로 볼 수 없다는 취지로 다툰다.
(나) 살피건대, 건설교통부 고시 ‘시설물의 안전점검 및 정밀안전진단 지침’에 의하면 0.1㎜ 이상 0.7㎜ 미만의 콘크리트의 균열을 중간균열로 규정하여 보고서에 기록하여 추적조사가 이루어지도록 하였으며, 균열의 보수방법으로 표면처리공법, 주입공법, 충전공법, 기타 공법을 제시하면서 특히 0.3㎜ 이하의 균열에 대하여도 보수가 필요하다는 전제 아래 균열 부위를 피복하여 방수성, 내구성을 향상시키는 표면처리공법을 제시하고 있는 점, 특히 습윤환경 0.3㎜ 이하의 균열이더라도 계절별 온도변화가 심한 우리나라의 특성상 균열 사이로 이산화탄소나 빗물이 들어가면 균열이 더 진행되어 0.3㎜를 초과하고 이에 따라 안전상 구조상 문제가 발생할 가능성이 농후하여 이를 보수할 필요가 있는 점, 주택법상 하자의 개념에는 기능상, 안전상 하자 뿐 아니라 미관상 하자도 포함되는데 0.3㎜ 이하의 미세균열도 미관상 하자에 포함됨은 명백한 점, 감정인 박○○의 하자감정결과에 의하면, 위 감정인은 균열 폭 0.2㎜ 이하의 미세균열에 대하여는 표면처리공법을, 균열폭 0.2㎜ 이상의 균열에 대하여는 에폭시주입공법을, 균열폭 0.4㎜ 이상의 균열에 대하여는 충전 공법을, 균열 부위에서 누수 또는 용출수가 있는 경우에는 습윤용 프라이머 도포 뒤 에폭시 폴리머 몰탈 보완공법을, 비내력구조부의 0.5㎜ 미만 균열에 대하여는 탄성아크릴 실런트 퍼티 후 표면처리공법을, 비내력구조부의 0.5㎜ 이상 균열에 대하여는 우레탄 코킹 충진 후 탄성아크릴 실런 표면처리공법을 보수방법으로 채택하여 보수비용을 산정하고 있는데, 이와 같은 보수방법과 그에 따른 보수금액은 허용한계 균열 폭과 현장에 발생된 균열의 폭, 앞으로 균열이 더 진행할 가능성 등이 모두 참작되어 합리적인 판단에 의하여 선정되고 산출된 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 균열이 발생하는 환경조건을 고려하지 않은 채 일률적으로 일정 기준 이하의 균열을 하자보수대상에서 제외하는 것은 타당하지 않으므로, 이와 달리 다투는 피고들의 주장은 받아들일 수 없다.
(3) 담보책임기간
피고들은 1 내지 5년차 하자에 대하여 그 각 담보책임기간 내에 발생하지 않았다는 취지로 다투고 있으므로 살피건대, 갑 제4호증의 1 내지 17의 기재에 의하면, 이 사건 아파트의 관리사무소측은 분양전환이 임박한 2001. 1. 18.경부터 계속적으로 피고 ○○○○○○에 대하여 이 사건 아파트에 발생한 전반적 하자에 대한 보수를 요청해 왔으나, 이는 피고 ○○○○○○의 피용자에 불과한 관리사무소의 하자보수 요청에 불과하였던 만큼 그에 따른 하자보수가 충분히 이루어지지 않은 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 이 사건 감정 당시에 확인된 별지 하자 목록 기재 각 하자는 그 각 담보책임기간 내에 발생하여 현재까지 남아 있는 것으로 봄이 상당하므로, 이와 달리 다투는 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
다. 피고들의 항변
(1) 소멸시효 항변
(가) 피고들의 주장
피고들은, 이 사건 아파트에 발생한 1, 2, 3년차 하자로 인한 손해배상청구권에 대하여 이는 상사소멸시효가 적용되어 하자의 발생시로부터 5년이 경과한 시점에 소멸시효가 완성되었다는 취지로 항변한다.
(나) 판단
살피건대, 공동주택에 발생한 하자로 인한 하자담보추급권은 사업주체의 상행위로 인하여 생긴 채무의 불이행에 기하여 성립한 것으로서 5년의 상사소멸시효가 적용된다.
한편 임대주택법 제3조는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 위 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다고 규정하고 있으므로, 임대주택에 발생한 하자로 인한 하자담보책임에 관하여는 주택법이 적용되고, 주택법 제2조 제10호 다목을 유추하면 주택법 제46조상의 하자담보추급권자인 입주자라 함은 소유자를 의미하는 점, 임대주택의 경우 분양전환 이전에는 사업주체가 곧 임대사업자 겸 소유자인데 소유자가 스스로에 대하여 하자담보책임을 추급할 수는 없는 점, 주택법 시행령 제60조는 임대주택의 경우에 일반 공동주택과 같은 사용검사신청시가 아닌 분양전환계획서 제출 시에 하자보수보증금예치의무가 발생한다는 취지로 규정하고 있는 점을 종합하여 보면, 임대주택에 발생한 하자에 관하여는 분양전환시를 기준으로 주택법 제46조에 따라 분양전환 받은 구분소유자들의 사업주체(곧 분양전환 전 임대사업자를 뜻한다)에 대한 하자담보추급권이 발생한다고 봄이 상당하고, 따라서 임대주택에 발생한 하자로 인한 하자담보추급권의 소멸시효의 기산점은 분양전환시라 할 것이다.
그런데, 원고가 이 사건 소로써 피고 서울보증보험에 대하여 하자보수보증금을 청구한 2005. 9. 23. 및 이 사건 아파트의 구분소유자들로부터 하자로 인한 손해배상청구권을 양수하여 피고 ○○○○○○에 대한 청구를 양수금 청구로 소를 변경한 2006. 10. 17.은 모두 이 사건 아파트의 분양전환시인 2002년경으로부터 5년 이내인 점은 계산상 명백하므로 이 사건 아파트에 발생한 하자로 인한 손해배상청구권 및 하자보수보증금청구권은 모두 소멸시효가 완성되지 않았다 할 것이므로, 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 손해배상액의 감액
피고들은 이 사건 아파트에 관하여 사용검사일인 1997. 4. 25.로부터 9년여가 흐른 뒤에 하자감정이 이루어졌으므로 손해배상액이 감액되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 피고 ○○○○○○은 이 사건 아파트의 임대사업자이고 소유자로서 임차인들에 대하여 이 사건 아파트에 발생한 하자를 보수할 의무가 있었음에도 보수가 충분히 이루어지지 않아 별지 하자 목록 기재와 같은 하자가 잔존하는 점을 감안하면 분양전환일로부터 3년여 뒤에 이루어진 하자감정에 의하여 밝혀진 손해 중 구분소유자들의 책임으로 손해가 확대된 부분이 있다고 단정할 수 없으므로 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
라. 소결
그렇다면, 피고 ○○○○○○은 손해배상으로 원고에게 이 사건 아파트에 발생한 하자로 인한 보수비용 상당액인 2억5,075만2,000원 및 이 중 1억100만원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2005. 10. 11.부터, 나머지 1억4,975만2,000원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달 다음날인 2006. 10. 24.부터 각 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 서울보증보험은 피고 ○○○○○○과 연대하여 원고에게 이 사건 하자보수보증계약에 보증대상으로 정한 기둥, 내력벽의 하자 즉 10년차 하자의 보수비용에 상당하는 하자보수보증금인 7,950만6,847원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2005. 10. 11.부터 위 피고가 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 상당하므로 이 판결선고일인 2007. 10. 19.까지는 상법에 정한 연 6%, 그 다음날인 2007. 10. 20.부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
따라서, 원고의 피고 ○○○○○○에 대한 청구는 모두 이유 있어 이를 인용하고, 피고 서울보증보험에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
재판장 판사 안영길
판사 임종효
판사 이영범 | |