서울고등법원 민사11부(재판장 김문석 판사)는 지난 8일 강원도 원주시 T아파트, 경기도 수원시 B아파트, 성남시 S아파트 등 하자보수 손해배상 청구소송과 관련한 3개의 사건에 대해 각각 판결했다.
재판부는 판결문에서 “사용검사일을 담보책임기간의 기산일로 해석하면, 사업주체는 사용검사일 이후에 발생한 하자에 대해서만 담보책임을 지고, 이는 합리적인 이유 없이 공동주택의 구분소유자에게는 사용검사일 이전에 발생한 하자에 대한 담보추구권을 인정하지 않는 것이 되는 반면, 공동주택이 아닌 집합건물의 소유자에게는 사용승인일 이전에 발생한 하자에 대한 담보추구권을 인정하는 차별을 하게 된다”고 밝혔다.
또한 “개정 주택법의 소급적용으로 공동주택 입주자가 종전에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 민법에 따라 보유하던 사용검사일 전에 발생한 하자에 대한 담보추구권을 소급입법에 의해 박탈하는 결과가 되며, 이는 합리적이고 정당한 이유 없이 공동주택 입주자의 재산권인 하자담보추구권을 과잉 제한하게 돼 헌법에 위반될 소지가 있다”고 설명했다.
반면 “현행 주택법 제46조 제1항은 담보책임기간의 기산점에 관한 아무런 제한을 두지 않은 채 사용검사일을 담보책임기간의 만료점을 계산하는 기준으로 정한 것일 뿐이라고 해석하면, 담보책임 있는 하자가 발생하는 시점에 대한 제한은 없게 돼 사업주체는 사용검사일 전에 발생한 하자에 대해서도 담보책임을 지므로 위헌소지를 차단할 수 있다”고 봤다.
이에 따라 “헌법에 부합하는 해석과 헌법에 어긋나는 해석방법이 모두 가능하다면 되도록 헌법에 부합하는 해석을 취함으로써 국민의 기본권을 보호하고 법률의 효력을 지속시킬 필요가 있다”면서 “주택법 제46조 제1항 중 ‘사용검사일부터’는 담보책임기간의 기산점이 아니라 만료점을 계산하는 기준일 뿐이라고 풀이하는 것이 합당하다”고 결론 냈다.
이로써 “공동주택 하자발생일이 사용검사일 이전과 이후 여부를 불문하고 주택법 시행령 별표 6, 7이 정한 기간과 범위 안에서 발생한 하자에 관해 분양자는 구분소유자에 대해 하자보수에 갈음한 손해배상의무가 있다”고 못 박았다.
특히 T아파트의 경우 “구분소유자의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 집합건물법 제9조에 의해 인정되는 법정책임이므로 사업주체가 아파트를 건축해 분양한 행위가 상행위에 해당하더라도, 사업주체의 부실시공으로 발생한 하자보수에 갈음한 손해배상채권은 상행위로 인한 채권이 아니다”면서 “하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 5년의 상사 소멸시효가 아니라 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 적용된다”며 원고패소한 원심을 깨고 원고일부승소 판결을 내렸다.
또 B아파트의 경우 “주방창호 누수 하자는 창문틀이 설계도면과 다르게 시공돼 발생한 하자로서 사용검사일 이전에 이미 발생했으므로 주택법 시행령 별표6이 정한 기간 안에 발생한 것이고, 틈으로 인해 공용부분인 외벽의 누수, 박리발생했으므로 공용부분의 하자로 보인다”며 원고일부승소 판결을 내렸다.
한편 입대의가 성남시를 상대로 제기한 S아파트와 관련해서는 ‘손해배상청구권은 지방재정법상 5년의 소멸시효가 완성됐다는 성남시의 주장을 받아들여 원고패소 판결을 내렸으나 입대의는 이에 불복해 지난 22일 상고를 제기한 것으로 알려졌다. |
